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苏州工业园的新加坡公积金模式

06/11/06

作者:高学军 日期:2006-11-6 来源:第一财经日报表http://www.manage.org.cn/observe/200611/40070.html 

按照园区的规定,员工离开园区时,这笔公积金不能取出来带走,只能办理转移手续。这一规定的精神与园区外员工异地调动时的规定并无不同,但是因为园区内外公积金制度差异较大,园区内的公积金在转移到园区外的时候,需要按照园区外的标准进行重新分配。

12年前,当中国和新加坡两国签署合作建设苏州工业园(下称“园区”) 的协议时,他们恐怕很难预料到,若干年以后,两个年轻人的婚姻因此而提前。

2006年5月,小江(化名)与女友登记结婚,当时他们两人都只有26岁。这本不是他们的既定计划,提前结婚的目的主要是为了买房子,花掉他们的“公积金”。而这一切,仅是因为小江的女友要离开园区。

在外人看来,跳槽与结婚两者间似乎并无必然的联系,但小江夫妻二人却有着切身的体会。因为,园区实行的是新加坡模式的公积金制度,是一个独特的“社保特区”。

1。被提前的婚姻

苏州市以东环路为界,一边是苏州枕河而居的古城,另一边则是带着新加坡气息的园区。穿行于两者之间并没有任何的障碍,但是,对于那些准备从一边 “跳槽” 到另一边的人们来说,却有着一道看不见的藩篱隔在他们面前—— 那就是园区内实行与区外迥然不同的公积金制度。

2006年初,小江的女友在苏州市区找到了一个更理想的工作机会。这个时候,她面临一个选择:如何处理近4万元的“公积金”。

在园区工作不到两年,她每个月的薪水都会被扣除22%,她的公司也拿出同样数额的钱,两部分相加并扣除5%的“社会统筹”后,存入她的公积金账户。

两年间,小江女友的公积金账户就有了近4万元的公积金,这对于像她这样一个工作年限不长的打工族来说可不是一笔小数目。

按照园区的规定,员工离开园区时,这笔公积金不能取出来带走,只能办理转移手续。这一规定的精神与园区外员工异地调动时的规定并无不同,但是因为园区内外公积金制度差异较大,园区内的公积金在转移到园区外的时候,需要按照园区外的标准进行重新分配。

比如园区外的养老保险缴交比例较园区高,而住房公积金的缴交额则较园区低,办理转移之后,原公积金“普通专户”中的一部分要补充到新的养老保险账户和医疗保险账户中去,而园区外比例远高于园区内的养老保险“社会统筹”需要从园区公积金中扣除。

在园区中流传着一种说法:转移到园区外后,公积金总额要 “损失” 过半。

对于这种看法,园区公积金管理中心的工作人员认为:“那只是他们的心理错觉。” 按照他们的说法,员工办理转移手续时,仅仅是对员工公积金的总额做了一个再分配,并无任何扣减。

但是,在园区工作的人仍坚持认为,他们告诉你的是一套,而实际执行时是另外一套。

在被问及园区公积金向市区转移的问题时,苏州市劳动和社会保障局办公室副主任蔡跃进表示,不能对园区公积金制度发表任何看法。但是这位被当地媒体认为敢于说话的官员还是忍不住略带沮丧地说:“苏州工业园的公积金制度和园区外是 ‘一市两制’ ,没办法统一。 ”

2。用掉公积金

按照园区的规定,员工在35岁以前可以将“普通专户”中的全部存款提取出来用于买房。由于这部分公积金占到总额的83%,因此把这部分钱提出来买房似乎最能让人心里踏实。

为了分担不菲的购房首付款,再加上担心公积金在转移时损失,小江和女友不得不提前登记结婚。这样一来,作为夫妻,他们两人普通账户里的公积金都可以提取出来用于购买同一套住房,而小江本人已有的近4万元公积金也可以同时“解套”了。

理论上,园区规定了几种可以一次性提取公积金的情况:如来自农村的打工者返乡务农、出国定居者,或者死亡者。而对于一般的员工来说,除非退休时间来临,否则别想把公积金提取出来。

在苏州一些网站的论坛上,常常有人发广告声称可以代人通过非常规途径领取公积金。日前,《第一财经日报》联系了其中一位,他却坦率地表示,园区的公积金他们没有办法领取,原因是 “园区公积金数额大,管理非常严”。

从制度上来看,要想真正把公积金握在自己手里,似乎只有购房一途,像小江夫妻这样为了花掉公积金而 “被迫” 买房者比比皆是。

对于一般的白领来说,公积金是一个不可忽略的利益,除了这些担心转移会带来巨大损失的人们之外,它的保值和增值成为人们担心的另一大问题。

公积金管理中心的规定说明,公积金存款的年利率只能保证不低于一年期银行存款利率。考虑到通货膨胀系数,公积金可能会不断贬值。大多希望“套现” 的人认为,把那么大数额的公积金存在账户里不是一个好主意。

记者所接触到的在园区工作的人不少都认为,未来的不确定性太大,公积金越早提取使用,就越保险。

在苏州栖霞建设有限责任公司从事销售工作的顾黎明接触了很多使用公积金购房的人,他们中公积金存款最多的达到16万元。对于工作没几年的白领职员来说,公积金账户中一般都有数万元。这些快速增加的存款,如果不买房,基本上就只有等待退休时作为养老金享用。

据顾黎明介绍,为了“套取”公积金,人们想尽了各种办法,而公积金管理中心也不断完善其制度来应对。比如从前的规定允许父子或者好友之间使用公积金合作购房,现在则规定只有夫妻可以用两个人的公积金购买同一套住房。

顾黎明说,现在的规定仍有漏洞可钻,因为已经发现有人在提取公积金购房之后想尽办法退房,开发商退款时会直接退给本人而不是公积金管理中心,这样买房人就达到了套现的目的。

3。公积金购房的烦恼

无论是想通过购房 “套取” 公积金的人,还是希望用公积金实现住房梦想的人,都会失望于园区的高房价。

园区房地产市场1996年开始启动,之后5年房价年均增速为11%,自1999年起,园区房价在苏州市区一直处于领涨地位。2001年和2002年,园区平均房价分别高出市区平均房价541元和1029元。

“搜房网”9月18日到24日的统计数据显示,苏州城区成交均价为5190.11元/平方米,园区则以超过6000元/平方米的成交均价遥遥领先于其他各区。除了沧浪区成交均价为5783.07元/平方米,苏州城区其余各区成交均价都未及5000元/平方米。

按照园区的规定,如果你要使用公积金购房,就一定要买园区内的房子,例外的情况是,你已结婚且配偶在园区外的苏州城区工作。即便如此,你还要受到另一个限制:你只能一次性提取现有的公积金,而不能用未来缴纳的公积金还房贷。

在顾黎明看来,这基本上堵死了公积金流向园区外住房市场的通道。

李俊(化名)就是一个为公积金所困的买房人。在园区一家外企工作的他,月薪5000元左右,这在园区居于中上水平。依据目前园区每平方米5500元左右的房价,如果能够筹齐10多万的首付款,李俊就可以用自己的公积金按月还贷,每月只需再补贴几百元就可以了。

问题是,5500元的新房在园区的东部(因园区中部有金鸡湖,故人们习惯称为湖东,与之相对的是湖西。湖东远离苏州老城区),从那里乘公共汽车到苏州市区大约需要40到50分钟。李俊必须考虑的是,自己在湖西工作,如果自己未来的爱人在市区工作,而房子买在湖东,那会有多么不便。

而由于湖西开发较早,目前只有二手房,较新的房子价格每平方米都在7000到8000元左右。这是李俊不能承受之重。

由于要用公积金购房,小江夫妻也只能在园区买房。湖东之远和湖西之贵同样是他们要面对的问题。最终他们找到了一套靠近市区的、有10多年房龄的二手房,房价接近5000元/平方米,是园区内少量按规定不能用公积金按月摊付的房子。类似的房子,如果能用公积金按月摊付贷款,每平方米还要贵800元。

在中华英才网工作的沈晓梅则选择了在园区外买房子,房子靠近老城区,离她工作的地方不远,房价也不到5000元/平方米。虽然买这套房子不能用公积金,但是这套房子面积大而总价低,离市区又近,用于自住比较理想。如果在园区,相同地段的房子价格则在6000~7000元之间,而且多是120多平方米的房子,总价难以承受。

她的打算是,将来再在园区范围内用公积金买一套小一点的房子,作为投资。她说,那么多公积金放在那里,“感觉 浪费”。

4。谁动了我的福利

高房价让只能在园区购房的公积金“缩水”,这让许多人感到担忧。在分析园区房价高企的原因时,人们通常考虑3个因素:园区房子的质量好,环境规划和基础设施建设先进;园区的收入水平比其他地区高;园区公积金购买力旺盛,而且由于政策限制,导致购房资金只进不出。

小江本人也是房地产业内人士,他估计,在园区房价高出同类地区的800~1000元中,公积金制度的贡献至少在500元以上。

他的同行顾黎明则认为,公积金制度导致的刚性需求至少能够支撑园区房价不会下跌。

在顾黎明正在销售的湖东某楼盘中,有70%的已售房屋都是园区的人使用公积金购买的。他认为,假如允许公积金购买园区外的住房,肯定会有一些购房者转向老城区。

事实上,由于苏州老城区发展新住宅的空间有限,苏州工业园等新城区从一开始就被苏州市政府当作新的居住区域。借鉴新加坡经验规划和建设的苏州工业园区良好的居住环境吸引了不少市民的目光。

在2001年左右,园区的住宅开始成为热炒的对象。据当地媒体当时的报道,很多市区居民到园区炒房,有的一个人就买了十几套。

随着房价的飙升,园区曾经所宣传的 “工作三年可买房” 的公积金福利很快成为明日黄花。

在苏州工业园,最大的房地产开发商是隶属于园区管委会,被命名为“建屋集团”(苏州工业园建屋发展集团有限公司),似乎是学习新加坡的“建屋局”而来。后者以向国民提供质优价廉的“组屋”、配合公积金制度成功解决了新加坡住房问题而闻名。

园区管委会的统计资料表明,截至2006年7月,园区累计商品住宅开工面积1079万平方米,累计商品住宅竣工面积644.08万平方米。而建屋集团网站上现有的资料中介绍,目前公司已累计开发商品住宅超过500万平方米。

从设立至今,建屋集团的开发范围尚未迈出园区,但已经成为江苏最大的地产商之一。该集团网站资料显示,建屋集团2004年开发规模列江苏省房地产开发企业第一名,综合实力跃居前三位;2005年,以突出的业绩闯入“中国房地产百强”行列,完成投资额位列全国同行业第9位,综合实力位居全国同行业第16位,并跃入中国商务地产企业10强。

苏州市房管局的资料也显示,目前在园区开发商品住宅项目的企业中,建屋集团的全资或控股公司约在7家左右。而作为园区开发主体的中新苏州工业园区开发有限公司(CSSD)也有至少4家全资或控股公司在园区开发商品住宅项目,其中的“中新置地”也跻身“江苏省房地产业综合实力50强”。

尽管园区公积金争议渐多,园区的独特魅力仍在。

尽管自己也为园区公积金购房的区域限制感到烦恼,但沈晓梅仍对园区表示乐观。因为看好园各种优势,中华英才网已经在园区设立了国内最大的营销中心。

经过多次接触之后,园区公积金管理中心和园区管委会婉拒了记者的采访,我们因此无法确知园区的公积金管理制度在未来将会有怎样的调整和发展。

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《新加坡文献馆》