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淡马锡丰树收购上海永银大厦

12/08/11

作者/来源:21世纪网 http://roll.sohu.com

思虑再三,具备新加坡投资巨头淡马锡“血统”的丰树集团终于正式出手。该公司旗下的丰树印度—中国基金(下称“丰树中印基金”)最终以约24亿元人民币的价格,将上海淮海中路的永银大厦纳入囊中。对于成立已有近3年时间的这一私募房地产基金而言,该项目为首度入驻上海市场的第一枚棋子。

  公开资料显示,永银大厦实际上为一综合性物业,交易项目除了一幢28层楼的酒店式公寓之外,还包括了一栋16层的写字楼以及5层楼的裙房。如果按照总建筑面积6.2万平方米折算的话,其成交均价约为38700元/平方米。

  丰树中印基金是丰树集团旗下的私募房地产基金之一,主要投资于中国和印度富有潜力的重建计划与新开发项目。根据该基金的投资策略,将重点关注于一、二线城市的商业、住宅和综合项目。

  DTZ戴德梁行提供的数据显示,截止到2011年6月3日,上海房地产市场第二季度的各类物业交易案例中,混合类型物业的成交金额在期内达到5364万元,领军于住宅、写字楼及商铺等其他类型物业产品。

  在此之前,丰树中印基金已先后在北京、西安以及佛山等地投资项目,物业类型包括了写字楼,以及城市综合体。此次永银大厦的收购落定,是该基金首度进入上海房地产市场。“这一综合性物业的IRR大致与市场平均值差不多,但其酒店式公寓这一部分,如果实行散卖的话,会带来较大利润回报空间。”一位不愿意透露姓名的投资业界人士称。

  丰树集团中国首席执行官卢仕曾在去年一次公开场合中表示,自2005年进入中国以来,上海市场始终是其关注焦点,不过考虑到投资回报及存在风险,因此始终未曾出手。对于这一观点,多位外资基金投资人士亦向《第一财经日报》表示,上海市场向来有其特殊性,一方面,权属明晰、性价比高的项目已经难觅,另一方面,受到市场租金回报持续上扬的行情“鼓励”,大多数业主更愿意选择自己持有。

  据了解,永银大厦已不是第一次“出嫁”,此次交易中的卖家为美资基金Pacific Esplanade,公开资料显示,该基金注册之地位于香港地区。由此可见,该项目仍然属于境外交易。

  此前卢仕曾经对外透露,丰树中印基金的设计周期是“5+5”模式,(即5年期的基金周期,但可延长5年),具体的退出时机和渠道,视届时环境而定,或采取新加坡发行REITs,或采取整体出手散卖等不同方式。据了解,永银大厦当前的酒店式公寓管理品牌,为新加坡星狮集团旗下的辉盛国际管理有限公司。假设未来采取散卖方式的话,最具参考意义的楼盘,当数附近的济南路8号,目前对外报价约8万元/平方米。

  据悉,此次交易为高纬环球主持达成,这已是该企业在半年间达成的第3单大宗物业交易案例。RICS(英国皇家测量师公会)中国分会主席李旭表示,中国各大城市中部分快速发展的商业地产市场正在面临着城市化、经济和社会发展的更多机遇,导致商业地产市场总体上仍然保持高增长势头。

他指出,以今年第二季度数据为例,中国商业地产市场租用与投资需求的净平均值依然处于正数区域,分别为+63及+42。而未来租金预期的净平均值则可达到+73,资产值预期的净平均值则为+71。“这说明对于市场的短期前景仍然保持乐观情绪。”

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《新加坡文献馆》