今天

从政治经济看组屋内里乾坤

05/11/10

作者/来源:新加坡文献馆

2010年10月29日,今日报产业版《组屋根据价值订价》由部长撰写是回答:‘组屋价格为何高昂? 今天的价格为何比1970与1980年代来得更贵?’。文章以谈论5个次议题来回应年青选民所面对的购屋困难问题。

通过对这一个权威官方解释的相关史料补充与简单分析,或许会增加新加坡人民对组屋发展历史认识的深度与广度。

其一,自购组屋与租赁组屋的比较

‘…政府必须从自购与租赁模式中做出选择。许多国家选择租赁模式。租户支付受到补贴的屋租但不拥有资产。新加坡很早就决定了自购模式。我们补贴组屋使到家家户户有自已的房子,而不是去租赁住房。组屋成为储值产业可逐渐增值。我们是唯一的以可负担房价作为公共住房政策主轴的国家’。

最早的住房政策是租赁,后来改为自购。这一个政策改变是因为租赁模式需要庞大的发展经费,竣工后还要有长期的常年维修与行政经费,此外,供不应求亦具有对执政党不利的潜在政治风险。

政府改用自购政策的目的是把建屋的财务压力转嫁到人民身上,同时亦消化了住房问题所带来的政治代价。

对政府而言,租赁和自购的不同之处是,前者是通过长期的每月租金回收开发成本,而后者则是一次过回收以现值计算的租值现金流量。干净利落的自购模式对政府有利,但却制造了人民的贷款利息负担。

此外,人民身为业主必须自我维修,交付清洁费与产业税等等的开支。其结果是政府不单卸下了行政,财务与政治上的承担与经费,反而从产业中取得额外收入。

改用自购模式的另一个动机是,按李光耀的说法:人民有了资产,就会有义务与动力去保护自已的财产。于是乎,政府可以更理直气壮的施行国民服役法令。

组屋增值对屋主而言只不过是望梅止渴:心理上多于物质上的满足。组屋增值对要组识新家庭的年青人而言却是一个梦魇,不仅仅是次级市场的价格高不可攀,新组屋价格亦水涨船高遥不可及。新加坡房奴现象就是由此产生。

组屋增值对政府更为有利,除了可以提高售卖土地的价格,亦可以提高屋业税,政联地主可以明目张胆的提高各种产业的租值。政治利益集团有了好业绩,花红分赃也更为合理;这是为何产业价格居高不下的原因之一。

实质上,组屋价格已经成为宏观经济调控中的一个既重要亦有效的因素,是政府调节内需经济的战略工具。

重要的是,新加坡人民有必要追究为何许多国家选择租赁模式?难道其他国家的政府与人民都比人民行动党政府与新加坡人民更愚蠢?反过来看,这是否说明了世界上的其他人民都不愿意,也不期待一世为房奴的人生生活?

其二,市价与成本价的比较 – 释放价值

‘我们选择让市场决定价格,在必要时进行调控…我们怎样兑现我们的承诺让人民以可负担价格购买组屋?一是给他们津贴在次级市场购买,二是以补贴价格出售新建组屋…政府花费过亿元补贴新购屋者,这是为何新加坡的住房拥有率是全世界最高。’

组屋的初级与次级市场都是政府调控的交易市场,这是一个有许多相关法律与规则约束的市场,和私有产业市场的自由定价与自由转让有着本质上的不同。因此,所谓组屋的市场价格是一个政府规划环境下的交易价格。

以低于市价和以低于成本价出售新组屋对人民有着完全不同的经济效用。理论上而言,前者的价格应该是远远的更高于后者,因为以市场价格出售的组屋是包含成本加利润的价格。

有利润成分的定价岂能说成是一个补贴价格?补贴价格只能出现在入不敷出的财务状况,此时,由政府垫付的差额才是真正的财务补贴。

如果这种解说属实,那么,严格来说,政府是以优惠市价出售新组屋而非当下的官方说法:以补贴价格出售新组屋;两者似是而非不能混为一谈。

市场定价对政府更为有利却对人民不利,因为以低于成本价出售新组屋才是真实的经济补贴。

此外,新加坡住房拥有率之所以是全世界最高,是因为新加坡没有其他可行的住房方案供人民选择。这是一个没有选择环境下的必然结果,所以未必反映人民满意与支持这一项住房政策。

其三,公平对待全部购屋者

‘…1980年代…他们愿意支付更高的价格购买顶层组屋 – 政府再也不能把顶层和低层组屋作出相同的定价,这样做对低层组屋买主不公平,于是政府开始采用市场定价制度。现在,订价是根据估价师的公开市场价格给于一个相当优惠的折扣。这是很公平的,一来全部买主都可以通过次级市场回收同等的优惠现金,二来个人可以根据自已的要求与偏爱购买组屋。’

1979年政府试图以高薪金为动力改组经济架构,组屋价格从此亦步亦趋跟进,高房价让人民继续维持高房贷率。此外,1980年代开始,政府亦施行公共服务的私有化与企业化。换言之,政府财务思维从原有的收支平衡开始转变为利润极大化。

从这一时代背景来看,公平对待全部购屋者只是一种表面说词不能当真,因为其政策目的是利润极大化。从经济理论来看,差异价格是卖主赚取最大利润的最有效订价机制。

政府垄断组屋供应,人民是价格承受者,没有讨价还价的余地。普通百姓除了组屋别无住房选择,所以即便对政府的组屋定价非常不满意也只能乖乖就范任由搜括。

此外,垄断环境下,经济上的强弱关系否定了卖主公平对待买主的必要性。

其四,跨世代的公平性

‘有人说土地不应该以市价估算,因为一些土地是早年以廉价征用。根据这说法的逻辑,建在郊区填地的组屋价格是会比市区的组屋价格来得更高,但是,这对郊区屋主是不公平的因为市区组屋享有更高的转售价格。重要的是,我们有必要使用真实的市场价格,这是确保土地能有效与合理化的应用。如果低估土地价格,那会导致更多的土地被使用,这对下一代不利。’

以填地组屋和征用土地组屋的价差来支持土地市价论看来不太适当。何以郊外填地的组屋要比市区征用地的组屋定价来得高?这种情况是不应该也不会出现的。

一片土地的价格是以附近地区土地的价格为基准,并非以填土的成本多少去定价。一片沼泽地是否值得进行填土是要看造地后的价值来决定,比如,左近的土地是每平方尺100元,那么,买沼泽地金额加上填土费用要少于每平方尺100元才有利可图,这样的填土工程才有可行性。

在填土成本不可以高于造地后土地价格的情况下,郊区的组屋价格又何以会高于市区组屋价格?

另外,一个必须清楚知道的现实是,以廉价强行征用的私有土地是以市场价格出售,而出售官地的全部所得是拨入国库的储备金。这应该也就是新加坡主权基金的重要资金来源。这一种国家财富是来自资产转移而非创业致富;这是两种全然不同的政府行为,前者是政治权力的运用,后者才是经济能力的有效应用。

和新加坡作法完全相反的是香港政府,港府把卖地所得还之于民用在政府的常年经费之中,其中包括协助贫穷港人购买公屋。

还有,土地的开发和缺稀资源的开发有着完全不同的经济属性,土地和石油资源不一样,土地是不会因为开发而逐渐减少到最终的完全消失。

因此,今天去开发土地是完全不会减少下一代的土地资源。相反的,从土地开发取得的经济成果是可以累积并且传承到下一代。

简言之,以市价开发土地是合情合理的,但房价须以成本为基准。此外,最不合乎情理的地方是政府垄断售地所得的全部经济利益。由于党政不分,公私难辨,国库资源成为政客扬名立万的财务工具。

其五,买主可以承担的价格

‘…为何人民要争取以成本机制来计算订价?或者他们认为这种订价会更便宜,但这是不正确的。为了确保可以承担的价格,政府给于大额的津贴,其结果是以市场机制订下的价格可以更低于成本。比如榜娥的预设建屋计划…是以低于成本的4万元至6万元出售。组屋都是以低于开发成本出售。过去3年建屋局平均亏损6亿元,加上其他相关经费则共损失10亿元。’

言之淳淳,听之藐藐。人民和学者由于无法考证数据的来龙去脉因而泰半置疑官方说词。

从建筑项目会计的角度来看,项目盈亏只反映某一个时段,尤其是早期的收支状况,是一种短期的现金流水会计。项目会计是没有把后期收入考虑在内的;比如,停车场收费与罚款,组屋底层的租赁等等收入。因此,政府即便是早期有所亏损,那也是可以在稍后时段转亏为盈的。

此外,和私寓发展不一样,组屋单位之外的一切建设都是归属政府的公共产业,如组屋底层,停车场,游乐场,垃圾站等等。这类建筑的费用是不应该由人民承担。

其实,要检验官方说词的真伪是可以从另一个层面来探讨。

新加坡的世界第一房奴现象在根本上否定了可以承担价格说法的可靠性。这是因为可以承担价格表示买主有能力很快付清购屋贷款,而房奴现象则表示买主必须以30多年的漫长时间去偿付购屋贷款。

换言之,房奴现象清楚表示买主的可支配所得和支付屋价能力之间有着相当庞大的落差。试问,一个远远超越买主支付能力的价格又岂能是一个可承担价格?

总而言之,如果这一解读与分析是合理与可以接受的,那么,新加坡人民或许应该追究,政府政策是为谁的利益服务?是为当权者服务?是为人民服务?

---

分类题材: 政治_politics , 政府制度_policy

《新加坡文献馆》