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逆向抵押贷款

03/02/10

作者/来源:周信佑 http://www.nownews.com

台湾目前高龄人口比例为10%,超过联合国定义的7%门槛,已属于高龄社会,且我国的生育率已降到1.1人,远低于人口替换水准生育率2.1人,国人平均寿命更由民国84年的74.53岁上升至民国97年的78.57岁,13年来增加4.04岁,平均每年增加0.31岁,未来青壮年人的负担将越来越沉重,政府老人照护需求亦将大幅增加。 」,但政府在有限的财源下,实难全面顾及老人的生活,因此,「逆向抵押贷款(Reverse Mortgage)」之想法成为一个热门话题,行政院也有意研析。

所谓逆向抵押贷款(Reverse Mortgage)系老年人生前把房子抵押给银行,然后每个月可以拿到一笔固定的金额,直到死亡;大致内容为依借款人之年纪与不动产之价值,以每月定额方式支付予借款人,期间利息不必支付,直接计入债权,所以年纪愈大及不动产价值越高者借的愈多,它可以让高龄借款人不必以出售方式取得生活所需之收入,且无每月支付利息之压力,也就是一种所谓「以房养老」的观念。但抵押者如果活的时间很长,对银行债权将有重大风险,因此,外有些逆向抵押贷款是有一定支付期间(如20年),超过就不再付了,当然中途往生了也视同到期。

「以房养老」逆向抵押贷款是否可行?以国外实例来看,「逆向抵押贷款」的概念早在1930年就以诞生,但一直过了半个世纪才在美、欧等先进国家广泛施行。而美国至2007年底大约有39万个「逆向抵押贷款」的案例,可说是推展最成功的国家。但事实上,美国在执行初期上亦一度面临停摆,主要问题有二:首先,老人余命长短难以估算;其二,长期贷款,银行往往面临房价及利率预估的大风险。因此,在无政府辅助下,「反向抵押贷款」成交案件始终有限。

日前土地银行、中华民国住宅学会、政大台湾房地产研究中心及经济日报等单位为响应政府研拟「逆向抵押贷款」政策,举办「以房养老」国际学术研讨会,会中学者意见分歧。事实上,一个政策本就有利有弊,「以房养老」方案是提供65岁以上老人可以将资产转换现金机制的多一种选择。

「逆向抵押贷款」其实是一项相当复杂的产品,举例来说,美国系以社会救助及社会福利支出发点办理,故办理此种业务之金融机构有政府出面保证,所以不论是对借款人或银行比较没有风险考量、处分不易或引起舆论争议之情形,相关配套措施之规范亦有政府之支持;而澳洲和新加坡就不同了,因为它们不是以社会福利的角度办理,而是以商业金融产品,所以当贷款期限到期而借款人尚未去世,仍将面临房子被处分的风险。

若依「发行者」和领取方式来看,我们认为考量政府财政与政策意义,在发行者方面:宜由公银行库或有意愿承做之民间金融机构向民众销售,提供反向抵押贷款,而政府政策规划提供优惠方案,提供违约保险,加大民间金融业承做诱因,并约束金融机构提高贷款额度,可以说是一种半公共半私人性质的反向抵押贷款。

领取方式则以定期年金领取或终身年金领取较为适宜,定期年金领取是指借贷双方确定房屋净值后,商定一个年金领取期间,在该期间内,金融机构保证无论借款人是否生存,都要支付年金至约定期间期满。这种领取方式相当于借款人用房屋净值向金融机构购买了一个定期年金,借款人领取金额和金融机构支付金额都是确定的,都等于房屋净值;而终身年金领取则相当于借款人用房屋净值向金融机构购买了一个终身年金,采取养老金的领取方式。这种领取方式下,由于领取期间等于借款人的剩余寿命期间,借款人活的时间越长,领取的金额就越多,活的时间越短,领取的金额就越少。因此,终身年金领取方式下,借款人领取的借款总额可能大于、等于或小于房屋净值。

此外,政府在「逆向抵押贷款」计划之施行上仍需多加考量下列几项因素:(1)与美欧国家相较,台湾长辈往往有「传家」的传统观念,父母多会想把房子留给子孙,将大大限制申办反向抵押贷款的诱因;(2)最需政府照顾的偏远地区,若政府没有提供足够的优惠措施,金融机构在考量资产处分不亦与跌价风险下,恐无法施行;(3)多数独居老人所面临因难,不仅是无钱可用,更多是需要人照顾及陪伴。政府可考虑与民间慈善团体合作,协助支付「养老村」费用,让老人本身可获得专业照顾,多认识新朋友互相扶持,亦可达到整合社会资源的效果。

最后我们要说的是,「逆向抵押贷款」是一种资产活化的做法,在少子化及高龄化趋势的冲击下,政府不妨先以试点方式推行逆向抵押贷款。配合政府现在大力推动的国民年金,当可让每一个国人在老年时有充裕的退休金,达成老人能在宅老化、保障其高生活品质,同时减轻老人社福对国家财政之负担。

作者周信佑,碩畢,國立空中大學講師,北市。

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