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借鉴新加坡邻里中心理念

29/11/06

借鉴新加坡邻里中心理念,积极探索园区商业开发的新思路

作者:未详 日期:未详 来源:http://www.ytgsj.gov.cn/zcfg/zzfd/jdal.htm

苏州工业园区是中国和新加坡两国政府合作的项目,开创了中外经济技术互利合作的新形式。

根据国务院要求,苏州工业园区的发展,要按照建立社会主义市场经济体制的要求,发展以高新技术为先导,现代工业为主体,第三产业和社会公益事业相配套的现代化经济,建设与国际经济发展相适应的高水准的工业园区。园区规划面积70平方公里,中新双方参照国际城市的建设经验,共同编制了园区总体规划。这些规划融合了国际上城市的先进经验,注重环境的质量,努力创造适应高科技工业聚集发展的良好投资环境,强调工业、交通、商贸、人口、生活的协调发展,并对相应的商住和公益设施建设,作了较高水平的规划设计。建设邻里中心是园区积极探索商业开发和社区服务的主要模式。

一、邻里中心是新加坡商业开发和社区管理行之有效的经验之一

新加坡邻里中心是指分布于政府组屋区内,为居民提供生活配套服务的设施,主要功能为商用产业,其实质是购物中心。新加坡邻里中心的发展,经历了一个较长时期的探索过程。新加坡建屋发展局成立初期邻里中心的建设并无规划标准,店屋主要是分配给受迁置计划影响的店主。许多商店都建在组屋楼下。1960年后期,根据镇中心、邻里中心与邻区商店不同层次的需求建设不同组合的商店。1989年开始,在组屋区划出地段让私人发展商投标兴建购物与娱乐中心,这些地段主要分布在镇中心与地铁站旁,一般发展商都能更灵活的发展所投标的地段以及更好的迎合民众的需求。1991年开始,建屋发展局集多年实践之经验,推行新模式的邻里中心,这些新邻里中心都与组屋分开,均为独立式建筑,从而提高了组屋住户的生活质量,提高了城市的环境质量。建屋发展局不但对邻里中心的建设进行规划,而且对邻里中心与屋的比例、邻里中心的商店组合、经营商品的档次、邻里中心的必备功能作出了相应的周密计划。

目前新加坡建屋发展局为1000—1200套住户配套建设一个邻区商店,为6000—8000套住户配套建设一个邻里中心,为40000—60000套住户配套建设一个新镇中心。商店对组屋的比例为1.27平方米对1 单位组屋。新镇中心以经营高档商品为主,商店组合为:娱乐设施、银行、邮政局、超级市场、百货公司及高档商品、商店、餐馆、快餐店。邻里中心以经营中档商品为主,商店组合为:普通日常商品商店、诊疗所、餐馆和小贩中心。邻区商店以经营生活必须品为主,商店组合为:普通日用商店和餐厅。一个典型的邻里中心设置35个商店2个食阁、1个超级市场、1个菜市场、1—2台自动提款机。必备功能有:诊疗所及牙医、面包店、文具店、中西药行、托儿所、服装店、眼镜店、理发店、家庭用品、书局、家庭娱乐中心。随着新加坡人民购物习惯的改变以及交通条件的改变,建屋发展计划进一步优化商用产业规划,以不断满足人民在物质、文化生活上的需求。

二、结合国情,探索苏州工业园区邻里中心的发展新思路

苏州工业园区邻里中心借鉴新加坡邻里中心最新模式,并根据中国国情把新加坡邻里中心的商业功能与新加坡人民协会民众联络所及政府部门投资建设的社会公益性设施有机结合,融为一体,探索新型的商业开发和社区管理模式,把所有与居民日常生活需要贴近的商业和生活服务设施都集中于邻里中心。园区七十平方公里规划区内,根据居民住宅发展将建设二十三个邻里中心。邻里中心的特点是:“有序、规范、配套”。“有序”是指在园区统一规划下,根据社会发展需求建设邻里中心,进行区域服务的有序布局与功能的合理设置;“规范”是指全面引进新加坡的管理模式,来规范邻里中心的服务与经营;“配套”是指涉及居民日常生活所需的服务项目门类齐全、应有尽有、配套完整。新城大厦及其附设网球场、游泳池、集贸市场等是园区建设的第一个邻里中心,它集商业、文化、社区服务、公益服务于一体,内设银行、邮政、诊疗所、新华书店、图书阅览室、棋牌室、歌舞厅、影剧院、儿童乐园、超市、咖啡馆、茶室、美容美发厅、浴室、洗衣房、彩扩中心、修理铺、健身房、保龄球馆、旱冰场、桌球房、各类商品专卖厅,饭店、快餐、风味特色小吃。苏州工业园区邻里中心以其新的经营服务理念,向苏州市民展示了一个跨世纪的社区服务和商用产业结合的新模式。

理念之一:以人为本、不断满足人民日益提高的物质文化需求。处于世纪之交的人们对居住环境和生活质量有了更高的要求,已不满足家庭里的业余生活,需要在家居附近寻找到档次更高、功能更全的服务和文化娱乐活动。人们需要一种氛围,需要广泛的交流,需要各种消费,而邻里中心就是人们这种需求的延伸。它是家庭厨房间的延伸——拥有净菜市场、超市;它是家庭卫生间的延伸——拥有浴室、洗衣房;它是家庭餐厅的延伸——拥有酒家、休闲小吃;它是家庭客厅的延伸——拥有歌舞厅、电影院、咖啡厅、音乐茶座;它是家庭工具箱的延伸——提供从配钥匙到疏通管道等一系列服务;它是家庭书房的延伸——拥有阅览室、艺苑画廊;它是家庭卫生保健箱的延伸——拥有保健按摩、医疗诊所;它是家庭化妆台的延伸——拥有化妆饰品、美容美发室;它是家庭健身角的延伸——拥有健身房、练功房、网球场、游泳池……

理念之二:商业服务和社区服务设施从无序发展到科学规划,实现环境质量与便民利民的统一。我国传统的商用产业是哪里有路哪里就有商店,大路大店成排、小路小店点点,不仅人民的生活质量受到影响,还给城市环境质量和城市交通带来负面影响。而邻里中心把所有商用产业和服务设施集于其中,并对邻里中心的服务范围、服务设施、服务对象事先测算,精确定位,既缩短了商业服务设施与社区居民的距离,又有充分满足人们多层次的需求,既做到便民利民,又能提高社区居民的生活质量。

理念之三:提供各种社会公益和生活配套服务,既出物质文明成果,又出精神文明成果。商业行为以效益为目的,大利大干、小利小干、无利不干。而邻里中心却以建成现代文明、现代文化、现代生活的窗口为宗旨,在完善商用产业组合的同时,为社区居民提供教育、文化体育、生活福利等设施,满足社区居民在精神、文化等方面的需求,并依靠政府的支持,推行政府所提倡的价值观。

三、新城大厦是园区邻里中心探索商业开发和社区管理新理念的成功实践

苏州工业园区邻里中心为社区居民提供综合性、全方位、多功能的生活服务。新城大厦实践证明:

1.新加坡邻里中心模式对国内商业和社区服务有着普遍的借鉴意义。苏州工业园区邻里中心新城大厦在开业前由于三个方面的原因,使苏州乃至周边城市的商界同仁,包括我们大厦的筹建者,对大厦开业后的前景充满忧虑。一是内需不足,市场平淡。市中心商业区的老牌商厦、商场(店)的经营都处于举步维艰的境地,仅苏州关、停、并、转的知名商场(店)就不下10家。二是新城大厦建设超前。尽管在规划中新城大厦周边住户将达8500户以上近3.8万人口, 但新城大厦的建设与住宅区一期建设同步,在时间概念上属超前行为,就目前大厦周边环境和消费群体而言,都不具备18000平方米大厦开业的基本条件。 三是淡季开业,商家大忌。

但是,当邻里中心新城大厦在鞭炮、锣鼓声中隆重开业以来,继开业效应后,苏州市民对新城大厦的热情有增无减,每天顾客盈门,双休日更是潮如涌,社会各界反响热烈,市民反应良好,所取得的社会效果令人惊奇、令人振奋。除了新城大厦美丽、壮观、颇具现代意象的独特建筑风格之外,其魅力所在,就是成功借鉴新加坡邻里中心规划、服务、管理模式的成果。也充分反应了苏州人民对邻里中心模式的接受和肯定,为国内商业和社区服务的发展方向提供了重要的启示。

2.邻里中心为商业文化运作提供了巨大的空间。苏州工业园区邻里中心的建设借鉴了新加坡邻里中心“以人为本”的理念,充分考虑到人的活动空间和周边环境。邻里中心恢宏的四层建筑,清清的河水穿楼而过,上有金属圆顶凌空而悬,下有6000平方米的停车场地,门前是开阔的马路和双层巴士站点,楼后是开放式公园的绿地树木和成群的白色广场鸽,楼内琳琅满目的店中店外是宽敞的走道;二、三楼共享空间围栏边成排的座椅供人们小憩,整个邻里中心构成了一道美丽、壮观,颇具现代意象的独特风景线。优美的环境、宽敞的空间,各种文化、公益、娱乐功能,为邻里中心商业文化运作提供了巨大的空间和得天独厚的条件。

邻里中心自开业至今一年中,“艺苑”举办了国画、书法、文物等文化艺术和新加坡新潮谜会;“影剧院”每逢周末放映世界经典名片,还举办了卡拉OK比赛、乌克兰青少年钢琴演奏会和曲艺专场演出;“茶室”周末周日有专业评弹演员演出;“棋牌室”平时供市民打牌下棋,定期组织棋类比赛和解盘;“阅览室”120个座位经常座无虚席; “咖啡馆”向来客展示了世界各地30多种各具特色的名牌咖啡豆,人们可以在目睹咖啡碾煮的全过程之后,在浪漫的海外风情中享受浓香扑鼻的异国茶文化;“网球场”经常举办培训班、公开赛、友谊赛。邻里中心利用室内空间举办享誉国际的苏州一绝——姑苏彩灯展和蜚声海外的潍坊风筝博览会,邻里中心利用室外场地,夏日纳凉举办“夜排档”活动,中秋赏月开展“夜花园”活动,新春闹无宵举办“焰火晚会”,腊月的“圣诞夜”更是热闹非凡,中外人士共聚一堂,欢度良宵、共庆佳节。由于邻里中心位居住宅小区中心,相近亲密的邻里关系,使居民和邻里中心的管理人员走到一起,拍摄了电视专题片“共度时光”专辑,通过趣味和知识性相结合的竞赛活动,既营造了邻里中心温馨祥和的氛围,又达到了宣传园区、宣传邻里中心的目的。

邻里中心的商业促销活动,再也不是单调重复的商品广告和打折奖售的叫卖,已完全融入各种商业文化活动之中。丰富多彩、形式多样、不同主题、不同季节的各项活动,满足了各个年龄层和各个文化层群体的需求,老、中、青、少、幼在邻里中心都能找到适合自己活动的空间和项目,吸引了众多市民前来休闲、娱乐、购物,旺盛的人气自然带给了商家极大的商机。

苏州工业园区邻里中心是建立新型商业的一种尝试的探索,目前邻里中心的成功实践和不断完善,带来了巨大的社会效应,一是为繁荣园区、宣传园区作出了贡献。苏州市民通过邻里中心这个窗口更多地了解了园区,认识了园区;二是推动了园区房地产业的迅速发展。优美高质的居住环境和配套齐全的服务设施,使在古城苏州市民中已经出现了选居、移居、定居园区的新潮流;三是改善了园区的投资环境。第三产业、社会公益、房地产业的快速发展,增强了外商企业投资园区的信心。苏州工业园区虽然起步迟,建设时间短,但已经走在全国国家级开发区的前列。邻里中心将根据民众需求进一步优化商用产业组合,进一步完善公益性配套设施,在商业活动中溶入更多的商业文化内涵。

3.在借鉴新加坡经验的工作中,要结合国情,克服困难,不断完善。新加坡在邻里中心的规划、经营、管理方面,积累了几十年的宝贵经验,认真学习、成功借鉴将得益非浅。但是由于国情、国力的差异,在借鉴新加坡经验时难免会遇到这样或那样的困难,只要根据中国国情,取新加坡经验之内涵,借鉴工作是能够取得成功的。园区邻里中心成功的将新加坡邻里中心的商业功能与新加坡人民协会民众联络所的社会公益性功能有机结合、融为一体,形成新型的符合中国国情的商业服务和社区服务管理模式,并为民众所接受即是一个例证。在借鉴新加坡邻里中心模式的工作中,还需不断完善其服务功能,开发更多的与国际接轨的专业服务。例如:家政服务、快餐公司、社会分工细化后的各类专业服务公司。

苏州工业园区邻里中心新城大厦在借鉴新加坡模式,积极探索园区社区服务和商业开发方面,走出了可喜的第一步。并计划根据社区居民的需求进一步优化商用产业组合,进一步完善社区公益性配套设施,使邻里中心成为环境优美、设施齐全、服务配套、管理有序、人民向往的邻里生活小区,为我国探索新型的商业服务和社区服务管理模式积累经验。

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《新加坡文献馆》