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新加坡组屋的配售转售和租赁

27/09/06

作者/来源: 江丹 上海房地 2006年第9期 http://www.shgtj.gov.cn

新加坡政府为实现“居者有其屋”计划,专门成立了建屋发展局,从19世纪60年代开始大规模地建造“人民负担得起的”组屋,提供给公民和永久居民家庭购买和租赁。到2005年底止,新加坡共售出83万间左右的组屋,全国350万人口中的81%左右居住在购买的政府组屋内,2%左右居住在租赁的政府组屋内,组屋占据了新加坡住宅市场的绝大部分。

新加坡组屋的流通领域可以分为第一市场和第二市场。第一市场是指直接向建屋局购买组屋,第二市场是指向已购买组屋的家庭购买转售的组屋,也称为公开市场。除出售组屋外,新加坡政府还以低廉的租金出租组屋,以满足低收入家庭的居住需求。

一、第一市场——-组屋的配售
组屋的户型多样化,从一房式到六房式能满足不同结构家庭的需要;组屋的价格便宜,能够动用公积金支付,还可以分期付款;组屋的配套设施齐全,公共交通十分便利。这些因素使得组屋深受国民的欢迎。
(一)购买条件 目前,在第一市场向建屋局直接购买组屋应当具备以下基本条件。 1.申请人必须是新加坡公民,且应当至少与另一名公民或者永久居民组成家庭核心(家庭核心包括申请人与配偶或子女组成的家庭、未婚申请人与父母或兄弟姐妹组成的家庭); 2.申请人的年龄应当年满21岁; 3.家庭月总收入低于规定的水平,如购买新建三房式的家庭月总收入顶限为3000元(新元,下文同),购买四、五房式与公寓式组屋的家庭月总收入顶限为8000元,其中,属于多代同堂家庭的月总收入顶限为12000元; 4.申请人不能拥有私人住宅产业,但非住宅产业除外。
从以上四个条件可以看出,新加坡的组屋是针对本国国民家庭,满足不同收入层次需求的住房制度。2005年,新加坡职工月平均收入为3329元,由此可见,组屋面对的不仅是中低收入家庭。此外,每一个家庭有两次直接向建屋局购买组屋的机会,此规定不但引导国民对住房形成量力而行、梯度消费的消费习惯,同时, 也满足了国民提升居住水平的需求;购买组屋后的家庭即便经济条件发生较大提升,或者又购买了私人住宅,只要仍然居住在组屋内,政府也不要求其退出组屋。因此,组屋造福了绝大部分的新加坡国民。

(二)配售方式 现行的组屋配售方式主要有以下三种。 1.抽签方式。这是一种最主要的组屋配售方式,特别是组屋需大于供时,用抽签方式决定购买家庭不但操作方便,且可以避免不公平和暗箱操作。抽签每年举行1 至2次,建屋局提前将发售的组屋情况在互联网及其他公众媒体、公共场所予以公告,符合条件的申请人可在建屋局的网站和指定地点进行网上和现场登记并支付一定数额的选房订金,登记时间结束后,由电脑抽签选出申请人。中选的申请人与建屋局签订购房合同支付价款后,即可领取钥匙入住新屋。 2.即选即购方式。从2002年4月起,建屋局推出即选即购的组屋配售方式。采取这一方式配售的多是位于较偏远区域和未发展地区的已经竣工的组屋,此外,还有部分通过抽签方式配售后剩下的组屋单元。符合条件的申请人可以在建屋局规定的开放期间内提出购房申请,选购组屋,建屋局按照先到先得的原则分配组屋单元。因此,即选即购必须是在组屋供求关系较为稳定的情况下方可采用的配售方式。 3.预购组屋方式。这是建屋局于2006年2月14日新推出的一种全新的组屋配售方式,整个操作流程是:建屋局公布建屋地点并开放申请—-申请人提出购房申请—-=建屋局采用抽签方式选出中选申请人—-建屋局邀请申请人选择组屋户型及层次等内容—-达到70%以上的预订量后,建屋局通过招投标确定建筑承包商进行建设—组屋完工后申请人领取钥匙入住。可见,与以往的组屋“先造后售”相反,预购组屋方式是“先售后造”,是“按需而造”。这样,不但可以更加贴近申请人的需求,而且可以减少组屋空置的风险,也符合大部分新加坡人住房已解决的市场实际。 (三)优先购房计划 为了推进国家其他政策的贯彻实施,新加坡还推出了一系列的优先购房计划,符合优先购房计划的家庭可以比一般家庭更快、更容易获得组屋,从而顺利地推动国家政策的实施。如为了推行国家鼓励生育三个孩子的政策,自1987年推出了育有三名孩子家庭优先购房计划;为了国家重新发展计划的顺利实施,分别于1963 年和1986年推出了受徙置和重建计划影响的家庭优先购房计划;为了提倡家庭连系和增强家庭凝聚力,于2002年推出已婚儿女选购组屋近父母住家或者父母选购组屋近已婚儿女住家的优先购房计划。 (四)特殊购房计划 针对特殊群体的特殊需要,建屋局还推出了特殊购房计划,以满足不同群体的不同需求。如针对乐龄人士(即老年人)推出的“乐龄(小型)公寓”计划,针对收入较高的年轻专业人士推出的执行共管公寓计划等。

二、第二市场——组屋的转售 新加坡政府规定,已购买组屋的家庭可以在公开市场上将组屋进行转售,但同时也对转售条件和购买条件作了严格的规定。目前,每年在公开市场上流通的组屋大约在3万套左右。 (一)转售条件 转售条件主要体现在必要居住期的规定,购买组屋的家庭需要转售组屋的,必须满足一定的居住时限,否则不得转售。目前,关于必要居住期的具体规定是:直接向建屋局购买三至五房式和执行公管公寓,必须在居住满5年后方可转售;在公开市场上购买上述组屋,必须在居住满30个月后方可转售,但不向建屋局申请贷款而直接向银行或金融公司贷款的,则只需居住满1年就可转售。关于转售条件,从上世纪60年代至今历经数次变化,但关于必要居住期的规定是始终存在的。之所以作此规定,主要是由组屋“保障居住”的性质所决定的,同时,也是为防止以投机为目的购买组屋。 (二)购买条件 1.申请人应当是新加坡公民或者永久居民,且年满21周岁; 2.申请人应当至少与另一名新加坡公民或者永久居民组成一个家庭核心; 3.符合种族融合政策。 可以看出,在公开市场上购买组屋的条件比在第一市场上购买组屋的条件要宽松,一是永久居民也可在公开市场上购买组屋,二是不再有家庭收入的限制。建屋局提供的第一市场组屋价格是由国家规定的优惠价格,而公开市场上的组屋售价则是由市场所形成的,在公开市场上购买组屋的绝大部分都是永久居民(外国移民),当他在公开市场上购买市场价的组屋时,就可以使新加坡本国公民通过转售组屋获得房价差带来的收益,从而增加财富,有条件购买更大的组屋改善居住条件。因此,新加坡通过组屋在公开市场的流通,将永久居民在外国创造的部分财富转化为了本国财富。 由于新加坡是一个多种族聚居的国家,为了实现种族融合、和谐共处的目的,政府对每个组屋区,甚至每幢组屋中各种族所占的比例都作了规定(华族、马来族、印度族三大种族在组屋邻里和单幢组屋中所占的比例分别不得超过84%和87%、22%和25%、10%和13%),购买组屋必须符合该比例的规定,否则不得购买,但买卖双方都属于同一种族的则不受限制。 (三)购买转售组屋住房计划 不管是在第一市场还是在公开市场,购买组屋的基本条件都是必须组成家庭核心。因此,为了满足某些不具备家庭核心条件但又确需购房的群体的需要,建屋局因人制宜,制定了一系列购买转售组屋住房计划,符合计划的申请人可以在公开市场上购买转售组屋,满足居住需要。如“未婚夫妇购屋计划”允许尚未结婚、不能组成家庭核心,但又计划结婚的男女购买转售房屋,只要在入住后90天内出具结婚证明即可;“孤儿购屋计划”允许失去父母、又没有兄弟姐妹、年满21周岁的孤儿购买转售组屋;“单身公民购屋计划”允许年满35周岁的单身公民购买转售组屋,等等。 (四)转售程序 组屋的转售一般是通过房地产经纪人进行中介的,佣金一般是房价的1%~3%。组屋转售必须委托专业估价师进行估价,实际售价由买卖双方在估价基础上进行协商。买卖双方签订买卖和约后,买方支付1~1000元不等的订金后,有14天的冷静期决定是否确定要购买该房屋,确定购买的,再支付不高于5000元的定金,买卖和约不能再反悔;确定不购买的,卖方可不退还订金,买卖和约不必再履行。买卖和约确定要履行的,买卖双方要共同向建屋局提出申请,由建屋局对双方是否符合条件以及是否符合种族融合政策等进行审查,经建屋局批准后,买卖双方才开始履行合同,支付价款并交接房屋。除买卖和约外,卖方还需要签署一份屋契转让文件,此文件还应当到土地局进行登记,但不颁发权证。 可见,组屋的整个转售过程都是在建屋局的严格控制下进行的。新加坡还规定组屋的转售过程中必须有律师的参与,帮助买卖双方处理相关的法律事务,建屋局内部也有可提供法律服务的律师供当事人选择。这样,可以最大限度地保证每一项转售的合法性和真实性,而冷静期的规定也使得买方能作出更理智、更清醒的决定。因此,新加坡因组屋转售引发的纠纷非常之少。 (五)抽润制度和津贴制度 组屋转售时的价格一般都高于转售业主当初向建屋局购买时所支付的价格,对业主在转售过程中获得的差价,新加坡规定了抽润制度,即业主转售向建屋局购买的组屋后,再次向建屋局购买房屋时,需要支付一定比例的溢价(现行标准是二房式15%,三房式20%,四房式22.5%,五房式25%,公寓式25%)。抽润制度的目的主要是为避免利用组屋进行不正当牟利。政府将抽润制度的适用范围限制在两套组屋均属直接向建屋局购买的范围内,是比较合理的。如果业主本来就是在公开市场上以市场价购买的组屋,则不需要抽润;或者业主转售组屋后又在公开市场上购买组屋的,也不需要抽润。 与抽润制度相对,新加坡规定符合第一市场购买组屋条件的家庭选择在公开市场上购买组屋的,可以一次性享受政府给予的3万到4万元的住房津贴。

可见,新加坡不但通过组屋在公开市场的流通将永久居民在外国创造的部分财富转化为了本国财富,而且还通过抽润制度实现了国家和国民对该部分利益的合理分成,最后再通过津贴制度将国家获得的部分分成转化为国民的财富,真正实现了让利于民。

三、组屋的租赁政策 “居者有其屋”计划的目的是使绝大多数的家庭可以购买合适自己家庭的组屋,但对于小部分收入很低,无法支付组屋购房费用的家庭,政府还推出了可供租赁的组屋,使这些困难家庭每月支付低廉的租金,就可租赁到合适的居住房屋。除低收入家庭外,新加坡还为特殊群体如灾民、外来劳工提供租赁组屋。目前,主要有以下几种租赁组屋计划。 (一)公民计划 对于月总收入低于1500元,且不拥有私人产业或者建屋局组屋的低收入家庭,政府提供1房式或2房式组屋供其租赁使用。收入在800元以下的只需支付津贴租金(1房式租金仅为26元,而市场租金一般在300元左右),收入在800元~1500元之间的支付相当于市场租金30%的低租金。 (二)宿舍租屋计划 从事制造业、土木工程以及建筑业的公司,由于雇佣的外籍劳工数量较多,在获得经济发展局或者建筑业发展局的推荐后,可以公司的名义向建屋局申请租赁组屋用作集体宿舍,供外籍劳工居住。用作集体宿舍的组屋目前共有几千间,主要位于靠近裕廊工业区的组屋区,租赁合同每两年签订一次,租金标准执行市场租金。每套组屋内最少应当居住8名劳工,但最多也不得超过12人,既提高了组屋的利用率,也确保劳工的最低居住水平。 (三)其他租屋计划 除以上主要租赁计划外,新加坡还针对已购买组屋但尚未完工入住的家庭制订了“短期租屋计划”,但由于现在已有足够现售组屋,该项计划已不再执行;针对收入较低家庭制订了“先租后买计划”,租金总额的30%可抵冲房款,目前,实施该计划的约有200户~300户单元,房源主要是建屋局在公开市场上收购的旧房。

租赁组屋每个月配租一次,按照先申请先配屋的原则进行。但被拆迁家庭、受取消租金管制计划影响的家庭可以优先配屋,失去房屋的灾民可以直接配屋。对租赁组屋的分配也要符合种族融合政策的规定。

综上可见,新加坡政府通过组屋的配售和租赁等一系列具体的制度设计,满足了绝大部分、不同收入层次、不同家庭结构的新加坡公民家庭的基本的住房需求,使得政府的“居者有其屋”计划真正地落到了实处。

新加坡组屋的配售、转售、租赁制度经过长期的实践、发展和完善,现已形成相关政策日益齐全,相关制度日趋完备的局面,新加坡的国民也随之大受裨益。虽然上海实际与新加坡有着很大的不同,我们尚不能完全照搬其模式,但新加坡在组屋的“售、转、租”等政策制度的制定过程中,宽严相济,疏导结合,注重公平,无论是坚持尽量让更多的国民受益,还是紧扣市场科学决策组屋供应计划;无论是合理设限,严厉制止组屋的投机炒作,还是合理引导国民住房的理性消费;无论是“ 抽、补”并举均财富,还是充分考虑弱势和特殊群体的特别需求,无不彰显着以人为本和公正公平的管理精髓。他们的做法对于上海今后进一步加强房地产市场调控,以“三个为主”为目标,解决全市住房供应的结构性矛盾问题,进一步完善住房保障体系,逐步解决困难家庭的安居问题,进一步引导市民树立科学合理的住房消费观念,正确处理房地产“消费”和“投资”的双重性问题,进一步拓展中低价商品房的辐射面和受益面,逐步改善中低收入家庭的住房条件等问题,都有着重要的启发和借鉴作用。

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《新加坡文献馆》