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星洲曾收紧移民稳楼价

28/06/19

作者/来源:叶创成 明报 https://news.mingpao.com

瑞银陈敏兰分析星港两地楼市:星洲曾收紧移民稳楼价

下周一便是本港回归中国22周年,安居乐业相信是不少市民的愿望,而与回归前本港同样被列为「亚洲四小龙」、社会亦以华人为主的新加坡,近年成功稳定社会的房屋政策,也许有值得借镜的地方。瑞银财富管理投资总监亚太区投资主管陈敏兰指出,新加坡政府过去多年一直持续稳定提供住宅土地供应,加上数年前更顺应民意收紧移民政策,成功达到稳定楼价的目标。她认为,本港政府也应该千方百计增加住宅土地供应,以满足市场对港楼的强劲需求。

新加坡总理办公室于2015年1月发布的影片,当中新加坡总理李显龙表示,我们(新加坡)有我们的挑战,我们的屋子方面新加坡人可能觉得我们办得不够快,但是无论如何大家要买屋子不成问题,你在中国、香港或台湾,你问年轻人他们打算什麽时候买屋子呀,他们可能觉得你是逗他笑,或者是戏弄他,因为他们没有办法想得到可以买到屋子,除非是大富豪,新加坡大家都买了屋子才结婚吧,所以完全不相同」。

记者上月底曾到访新加坡,了解到大部分当地人居住在由政府兴建的组屋,当地年轻人若没有私楼业权,在订婚后便可向政府申请组屋,当地的郊区近千呎组屋单位售价仅20万至30万坡元(约115万至172万港元),大部分年轻人可负担,由于政府土地储备充足,申请者一般在2至3年后便可收楼,作为结婚后居所。另外,由于供应充足,故新加坡私人住宅楼价自2009年首季以来仅上升48.7%,远远不及本港二手楼价期内近两倍的升幅,故此新加坡私楼楼价亦没有出现本港一样,出现脱离本地人购买力的情况。

港星属小型开放经济 置业需求相似

新加坡的房屋政策无疑值得参考,本身是新加坡人的陈敏兰上周来港出席投资论坛,其间她接受访问,分析亚洲投资大势外,亦因应记者的提问谈及本港及新加坡楼市,以及两地地产股的投资价值。

陈敏兰指出,过去10年香港楼价远远跑赢新加坡,可以从需求及供应两方面分析,「回顾基本面的话,为甚麽楼价会上升呢?都是供不应求所致」。需求方面,她分析,不论香港及新加坡都属于小型、开放及依赖出口的经济体,故此两地的经济周期及就业市场相若,虽然香港经济可能比较波动,但在她逾20年的职业生涯以来,从未出现过新加坡经济扩张而香港经济衰退的情况,故此两地置业的本土需求不会相差太远。

星政府顺应民意 收紧移民政策

不过,新加坡政府在控制并非本土居民的置业需求方面,明显比港府称职。陈敏兰回忆说,在2008年金融海啸后,新加坡政府也曾放宽移民政策,吸引资金及人口流入以稳定经济增长,但此举的副作用是当地楼价期内急升,令本土居民非常不开心,结果政府顺应民意收紧移民政策,在较快经济增长与稳定楼价两个不可兼得的选项中选择后者,「当新加坡过去大量引入海外专才时,经济按年增长可达4%至6%,但这样会令楼价急升,人民对此感到不高兴,所以政府需要取捨,即使收紧移民政策令经济增长减慢到2%至3%,也要稳定楼价」。

记者翻查新加坡统计局的数据,新加坡人口增长率的确于2012年便见顶,过去6年反覆回落(见图),相信是当地楼价期内趋于平稳的重要原因。

作为比较,根据本港统计处数据,本港过去5年的人口增长,近三分之二来自淨迁移的外来人口,去年人口增长的6.94万人中,有6.27万人属淨迁移,佔比高达90.3%。淨迁移来港的外来人口,带来新增置业需求,推高本港租金及楼价,相信亦是过去5年楼价大涨小回的主要原因之一。

应借镜星洲 持续稳定增供应

新加坡政府除了积极控制新移民带来的新增置业需求外,增加住宅土地的政策亦到位,在1980年代填海造地、近年发展为新地标的滨海湾(Marina Bay)已预留大量地皮随时可用来兴建住宅,并且拟将位于新加坡核心商业区(CBD)西陲的丹戎巴葛码头(Tanjong Pagar Terminal)在2027年租约到期后,收回有关土地作综合发展用途。

陈敏兰指出,新加坡政府目前的确拥有庞大的住宅土地储备,可以因应市场需求增加适时加推稳定楼价,故她认为,本港政府若希望稳定楼价,亦应该从增加供应着手,「近年很多国际调查机构的数据均显示,香港住宅楼价已非常非常昂贵,这是没有任何争议的,关键是如何解决此问题而已。我觉得增加住宅土地供应是有效的方法,但这其实也并不容易,因为你们(香港)大部分土地都被划分为非住宅地」。

需求强息口低 港楼价难大跌

虽然特首林郑月娥于2017年7月上任以来,一直将房屋问题列为「重中之重」,并且于同年8月委任土地供应专责小组检视本港短、中、长期土地来源,但小组经过广泛公众谘询后去年12月向政府提交报告显示棕地发展及善用私人新界农地储备(港府称为土地共享先导计划)是本港市民最支持的造地选项,但过去半年港府均没有在上述两个选项推出新政策,分析指此举推高楼价、引起民怨。发展局长黄伟纶前日更表示,原本这两个月公布的土地共享先导计划或未能如期推出,认为在目前社会气氛下需小心处理。

陈敏兰总结说,近年本港楼价升幅远超新加坡,根本原因是本港住宅供不应求,而内地资金亦因此加快流入进一步推升楼价;作为比较,新加坡政府已表明不希望楼价急升,并且具稳定楼价的有效措施,故新加坡楼价升值潜力不及港楼,相对也不及港楼般得到北水的青睐。

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分类题材: 亚洲政经_gpasia,

《新加坡文献馆》