今天

香港填海造地开拓下一代宽广空间

14/09/18

作者/来源:梁锦松 明报 https://news.mingpao.com

近10年香港楼价租金节节攀升,居住面积愈来愈狭小,公共房屋供求失衡,住房问题如千斤重担压在市民身上。特别是年轻人收入与住房开支比完全脱节,楼房成为他们一道无法踰越的绝望空间。这一切问题的症结,根源在于土地供应量严重不足。

过去20多年,香港土地供应量断崖式下跌,1995至2004年间已发展土地共约7800公顷,但随后10年减至只有1100公顷,房屋建造量因而锐减,成为楼价高升主因之一。香港1100平方公里土地上,只有7%土地实际用作住宅用途,740万人就迫在这丁点空间面积上,但空置土地却有66%。

房屋政策与社会公义

楼价不断攀升,「上车」愈来愈难,年轻一辈更是雪上加霜。按政府近期公布统计显示,20至29岁年轻人每月收入中位数为1.2万至1.4万元。以这收入计算,年轻人要10年不吃不喝零消费才能储存足够首期;若扣除日常生活开支,恐怕要更长时间才能「上车」,而且可供选择的「上车盘」只是新界地区一些如车位大小的「纳米楼」。这种畸形现象折射出香港房屋问题极「不均等」且「不公义」。

房屋是民生最基本需求,也是市民、年轻人累积财富、向上流动的一道阶梯。近年香港年轻人「三上」问题受社会广泛关注:第一上楼没希望,第二向上流动很困难,第三无法上位。楼价愈升愈高,往上流动机会又不多。假如我们都是年轻人,都会灰心失望,社会不满情绪也会因此升温。

住房问题无可否认是特区政府最艰巨的挑战,但要解决住房问题,单靠私营房屋非常困难,因政府现行卖地机制很难发挥遏抑楼价的作用。我向来主张要多建公屋和居屋,增加公屋和居屋供应是唯一可在市场发挥调节作用的方法,而且政府公共房屋政策本应就是保障民生的重要环节。如果能用合理机制把公屋和居屋卖给居民,更可以一定限度内还富于民,改善财富分配。

公私营房屋「六四比」目标

我们试以毗邻的新加坡为参考。新加坡和香港同样面临土地稀缺问题,约600万人生活在700平方公里国土上,其人口密度比香港还高;但新加坡入住公营房屋家庭的比例却高达80%以上,香港只佔约46%(公屋约31%,居屋约15%)。这方面香港要看齐新加坡并不容易,但适度把公屋居民比例从现时不到一半逐步增至60%以上,是比较可行和合理。要达到这个「六四比」目标,香港将来就必须大量增加公营房屋量,但根源问题还是建屋用地从何来?

土地供应专责小组正进行「大辩论」工作,然而意见纷陈,要从中寻求平衡、共识并不容易。从施政角度出发,我认为政府要有担当作出艰难抉择,只要是找到对长远发展最有利,并让多数人最受惠的方桉,就应迎难而上。考虑现有各种条件和制约因素,再参考过去土地开发历史经验,填海造地应是增加土地供应最可取、最有效的方桉。

填海才能应付巨大土地需求

香港从19世纪开埠就开始填海造地,港岛电车沿线延伸到海旁范围,从东到西一大段基本都是填海造出来。随后因应城市不断发展,港九新界先后有九广铁路英段、尖沙嘴火车站、启德机场、维多利亚公园等工程。这些需庞大土地应用的大型基建和娱乐场地兴建,都是填海才建造出来。

二战后到八九十年代,香港经济和社会急促发展。这段时间人口急增、工业起飞,经济和民生用地都出现大面积需求。当年港英政府面临严峻土地需求问题,情况和今天特区政府如出一辙。港府要解决问题,土地从何而来?答桉还是填海造地。

当年港府透过填海造地兴建工业邨等,在经济发展上推动了工业发展;经济起飞人口繁盛增长,再填海造地建设沙田、屯门、将军澳、东涌(新机场)这些新市镇,解决了一段又一段时期人口急促增长而出现的房屋、基建、公共设施等需求,很多公共屋邨、学校、社区文康设施都是在这些「海陆」上建起来的。香港也从1960年代只约300万人口,到1990年代已摇身变成600万人的都会。

新加坡「海陆」创建大都会

土地比香港更小更稀缺的新加坡,过去50年填海造地1.3万公顷,到2030年估计再增加1万公顷。填海拓地推动新加坡人口持续增长,推算将来会超过一倍,成为「1000万大都会」。积极进取的土地政策为新加坡有效解决房屋问题,并让政府有足够能力和资源提供超过80%的公共房屋比例。新增土地同时也为其他高新科技、创新产业提供发展空间,吸引更多人才汇聚新加坡,提升了无比的竞争力。

反观香港,150年来填海造地7000多公顷,其中1985至2000年间,总计填海造地达3000公顷,平均每年达200公顷。但2000至2015年间减至只有690公顷,每年只约40多公顷,锐减近八成。可见土地开源严重不足。

过去不少外国调查研究指出,一个地方的人民生活是否开心,背后因素包括居住环境、社会是否公平等,而其中一个重要共通点是经济发展要有一定的支撑和持续发展的能力。香港过去经验和新加坡一直以来的土地开发模式,告诉我们长久以来填海造地是最直接增加土地的方桉,并且高效地推动城市持续向前发展。

只是现在每每提到填海造地,必引来外界一些批评声音,质疑填海而来的新增用地必会售予地产商,助长地产霸权。要释除这些疑虑,我认为社会各界讨论土地问题时不妨多些聚焦思考土地用途和新增土地应怎样分配。

新增用地不一定全是兴建豪宅私楼,可兴建更多公营房屋;不一定全是住宅,可同时发展商厦;不一定只增加办公室,可扩建康体设施等。在考虑土地应用时,一併探讨人口变迁、家庭结构变化及外地精英人才来港工作的住屋需要等特别因素,以配合社会整体发展。

聚才聚财 需土地资源

再过二三十年后,香港经济应朝向创新型社会进发。一个比较宏观而合理的方向,是在一个创新型社会之上配合国家发展,融入大湾区寻找更多机遇,香港从中可扮演一个环球金融中心和国际人才中心的角色。有了人才,就不单止局限于发展金融业,还可发展各种创新产业,包括生物科技、创意产业、高端医疗、高等教育等,全方位推动香港整体经济发展。我认为配合发展,香港人口应增至1000万,但这一切都需土地资源。

狭窄环境难以令人发挥想像空间,无论居住和工作都如此。上一代为我们填海闢地开拓空间,我们这一代又怎能让年轻人生活在斗室中?如今港人愈住愈贵、愈住愈小,增加房屋供应已迫在眉睫。我真诚希望社会各界聚焦支持填海造地,然后讨论这些新增土地该怎麽运用、还有什麽其他途径增加发展用地、香港该怎麽发展,让香港有更美好和更宽广的空间。

作者是南丰集团董事长兼行政总裁

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《新加坡文献馆》