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港房策苦学狮城不如鬆绑二手市场

12/09/18

作者/来源:经济日报 https://paper.hket.com

众所周知,房屋既有使用值(功能),也有投资值。政府推出房屋政策时,亦纠缠于这两方面:公营房屋着眼于使用值,是从福利角度出发,基本上是使用值大于投资价值。反观私营房屋,则侧重投资值,使用值反属其次。公私营房屋这种使用和投资有所不同、各有侧重的分野,本来十分清晰,惟近年则纠缠不清。

从楼价乃未来租值总和之折现值的理论说,私营房屋在自由市场上交易,租售价应反映于市价上。资助置业因未脱离福利特质,等同预缴优惠租金,使用值(居住)等于投资值(预缴),故买卖流转应有限制。

居屋可成私楼 福利变投资

居屋设有补地价选择,可变身私楼,即福利变投资,因此难免出现扰乱市场于无形的问题,但过去一直无人质疑,因其成交佔比有限之故。近年,在楼价不断飚升,要求置业之声大盛,而政府又锐意增加资助置业政策牵引下,例如首置盘拟採用公私合营模式,变相私楼(投资)享有福利折扣,则令问题变得较为尖锐,值得关注。

在房屋政策方面,新加坡明显极有先见之明,且坚持「福利必然是公营,公营不必是福利」的理论和原则,做到了公营出租购置俱备,福利投资并存的特质或优势。

更为重要的是,新加坡的房屋建设局,不单兴建公屋,更发展新区重建旧区,甚至规划市镇,权责集中统一。新加坡分隔公营及私营,可按能力及需要选择。组屋是国民权利,必须自住,按缓急先后分配,鳏寡孤独老弱另有安排,且备有完整租置阶梯,从福利(补贴出租)至商品(市价出售)。政府保留地权,公营不设补地价全购业权,只限转手市场放售,不能自由买卖。

反观香港,自开埠以还均以「大市场、小政府」为主导,上世纪六七十年代以还逐步推出的公营房屋,基本上集中于房屋的使用值上,而政府在动用土地以兴建房屋方面,亦受较多条件的制约。

近年,受楼价屡升不跌的影响,社会对新加坡模式趋之若鹜,林郑特首亦从善如流,刚推出的「娥六招」,便呈现了新加坡身影,锐意扩大资助置业。可是,依样葫芦未必能产生同样效果,更不用说某些模彷的只有其形不具其实。

首置盘定位定价 备受质疑

具体点说,首置盘拟公私合营,类似鰂鱼涌康怡花园(私楼)及康山(居屋)形式,毋须动用公营土地。先导实验是徵用市区重建局项目,实际是居屋延伸,亮点是折扣较低,并设禁售期。不过居屋是公营,资助以土地作价,政府损失机会地价成本。首置盘无论安排如何,也隐藏公帑开支。政府实际以市价购入私楼,再折让发售,有如公帑放贷,利息等同楼价升幅,但无「还款」期限。

首置盘既是私楼,投资价值大于使用功能;是资助置业抑或物业投资?定位既不明,定价自不清。为何以定价居屋作准折扣再加10%?而非以市价作准折扣30%?连串问题常备质疑。

激活转手市场 上车盘自可寻

若首置盘构思是协助居屋边缘人置业,何不对症下药拆解问题?置业难上加难,皆因上届政府药石乱投,「需求管理」及「逆周期按揭管制」过犹不及,再三扭曲市场。发展商当道,主宰市场:转手疏、新盘旺、楼价飚、按揭苛。解铃还需繫铃人,拆解之道是放不是收,也非东施效颦。我们认为,只要转手市场重拾活力,成交恢复旧观,供求自然配对平衡,楼价自当回顺,首置自有上车盘可寻。

政府左手觅地加建居屋,右手洞开,后门流失变私楼,与新加坡大相迳庭。转手市场向来名存实亡,早前政府推出「白居二」先导计划,原意省却补地价手续,提早释放物业转手,活化市场,加快流转。但不可不察的是,转手盘开价总是高于现货(已补地价者),导致成盘疏落,皆因设想不周,忽略期权溢价问题。

居屋在管制期内转售,不但转让物业权,也转让补地价权,涉及机会损失,即放弃未来楼价升幅所得,从而衍生期权买卖。卖方放弃补地价权利,买方需予补偿,是基本经济规律,即使居屋定价与私营脱鈎,也无济于事。政府收紧管制,延长禁售限售期至五年,但又弄巧反拙。

新加坡的成功之道,是公营不等于福利,自成市场及置业阶梯,高档组屋规格与低档私楼重叠,实际无资助补贴。楼价有折让,乃反映转手限制,只可公营市场买卖。反观香港,一面喊缺地建居屋,一面后门洞开任流失,言行不一致,「白居二」效果欠佳,实在不难理解。

现实是,香港私营住房佔过半数,即使加强公营,也不会改变私营主导现实。若借镜新加坡,应趁机整顿公营资源重叠,理顺公营私营关係,各自成市,各自发展,才可一劳永逸。

若真的效法新加坡,居屋应不设补地价,亦毋须与市价挂鈎。进一步说,若居屋有正常转手市场,也毋须「白居二」。同理,若定价不与市场挂鈎,即不能全购业权以变身私楼,便不以补地价产生期货市场。

预支强积金置业 勿勉强而为

最后不可不说的是,新加坡中央公积金是福利也是权利,公营住房同样是福利也是权利,有共同基础,所以亦可互通。其中常被引述的,则是预支公积金,用作置业首期,而此举只是转换福利形式,毋须特别安排。

反观香港,强积金是私营储蓄,居屋是公营资助置业,私楼是置业投资,三方欠缺基础互通,若勉强而为,肯定又是画虎不成反类犬,徒生政治问题与争拗。

总结而言,所谓各有前因莫羡人,新加坡和香港虽然常被拿来作比较,但两者毕竟存在着不少本质差异,相互借镜学习时,实在不可不察。

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《新加坡文献馆》