今天

解码新加坡REITs

10/08/18

作者/来源:黄斌 新浪 http://finance.sina.com.cn

  “新加坡REITs是一个综合性的市场,在这个市场上,保险公司也可以购买,股票的经理也可以去购买,所以投资者教育是非常漫长的一个过程。”郭雪梅补充道。

  尽管起步并不算早,新加坡的房地产信托投资基金(英文简写“REITs”)市场却是公认的“三好学生”。

  2002年,新加坡是继日本之后成为亚洲第二个推出REITs的国家,如今已成长为亚洲第二大REITs市场。

  据星展银行统计,截至2018年3月底,日本市场共有62只REITs,总市值为1124亿美元;新加坡市场共有44只,总规模为677亿美元;香港市场有13只,总市值为354亿美元。

  “2016年来,新加坡REITs市值,从6亿美元左右上涨到现在680亿美元左右的规模。市场崩盘时,REITs依旧是比较稳定的,我们把它称为市场的定海神针。”星展银行资本市场部主管郭雪梅近期接受21世纪经济报道记者采访时表示,“如果中国想把自己的股市打造成一个国际化的金融中心,就需要多元化的产品,尤其需要REITs这样一个稳定器。”

  对正在酝酿REITs落地的中国而言,新加坡REITs的发展,无疑提供了一个良好的借鉴样本。

  “税收透明和优惠政策在整体上降低各参与方的成本,对投资者而言,通常能拿到6%以上的投资回报,比其他市场高。”8月7日,一位前美资银行资深REITs投资人士在接受21世纪经济报道记者采访时表示,税收优惠政策是新加坡REITs繁荣的最关键因素之一。同时,新加坡市场比较开放、投资者相对成熟,使得新加坡能够“吸引包括中国地产商在内的公司去新加坡发REITs。”

  “一是从顶层设计上,政府要对REITs市场足够重视;二是税收驱动非常重要。”8月7日,北京大学光华管理学院教授张铮表示,中国可从新加坡REITs的发展中获得四点启示,“第三,在市场发展初期,应鼓励优质企业提供优质的资产,先将市场做起来;第四,做好投资者、服务机构的培养。”

  亚洲REITs枢纽如何炼成?

  从GDP占比的角度来看,新加坡REITs占GDP比重高达22.1%,高于香港的10.3%和日本的2.3%,也远高于REITs第一大国美国的5.1%。

  GDP占比高,主要源于新加坡市场的国际化特征。

  据郭雪梅介绍,新加坡REITs市场已是亚洲枢纽,资产遍布亚洲(如新加坡、中国香港、中国大陆、印度等)、美国及欧洲,超过70%的新加坡挂牌房地产投资信托的资产源自海外,包括来自亚太区、美国和欧洲的多元资产。

  比如,星展银行保荐和承销了约80%的新加坡REITs项目,其涵盖的基础资产类别包括基础设施、航运、零售地产、办公楼、工业地产、物流地产、酒店等。

  国内评级机构中债资信一份2017年发布的研报指出:新加坡的REITs市场,大量REITs持有的基础物业除了位于新加坡本国之外,位于马来西亚、中国、印尼的也占有较高比例,体现了新加坡作为亚洲地区REITs募资中心的地位。

  但新加坡作为亚洲REITs枢纽的地位,并非一天炼成。

  “从顶层设计角度,新加坡政府很支持REITs的发展。”8月7日,北京大学光华管理学院教授张铮在接受21世纪经济报道记者采访时表示,新加坡REITs起步之际就建立在一个相对完整的制度设计,“采取信托结构,并订立了专门的REITs守则,而且在税收上出台了非常到位的优惠政策”。

  同时,在市场发展初期,相当部分REITs发起人是政府控制的平台,这些企业拿出优质的资产来培育市场,资产类型比较丰富,包括商业、工业、物流、养老等。加上新加坡良好的REITs投资者教育及完善的市场配套,驱动了该国REITs市场的快速发展。

  21世纪经济报道记者采访的多位人士均表示,税收优惠政策是新加坡REITs市场繁荣的关键要素。

  2001年,新加坡税务机关制定了税收透明规则,要求REITs只要遵守分红比例(90%)要求,其在REITs层面免征所得税,需在投资者层面征收,避免了重复征税问题。

  此后,新加坡政府在税收优惠政策上可谓不遗余力。

  据星展银行统计资料,2002年至2015年间,新加坡共推出和更新了7次税收优惠政策,从2004年的“降低公司税至20%、对个人免税”,2005年“免去印花税、减少预扣税”,到2009年“公司税进一步降至17%”、2015年的“免去外国所得税、减少预扣税和消费税特别待遇”等。

  培育中国REITs的四大关键要素

  培育REITs对中国金融市场意义重大。REITs属于较为稳定的产品,有利于促进市场稳定,增加市场透明度。对地产商/发起人而言,可有效降低财务杠杆并树立市场品牌与形象。于投资者,REITs稳定可见的收入、良好的流动性,是良好的投资选择。

  但出于多重因素的限制,目前国内资产证券化参与者还只能停留在债权属性较强的类REITs开展实践,真正的REITs落地还有待时日。

  郭雪梅表示,中国REITs市场潜力巨大,若按照GDP的1%做保守估算,市值可达到1190亿美元。

  郭雪梅认为,中国拥有建立一个成功REITs市场的要素,一方面,中国拥有巨量待发行REITs的房地产资产,其潜力甚至大过美国;另一方面,中国政府拥有强大执行力,可以快速将相关政策从中央推行到省市级地方政府。此外,中国国内大规模存量资金也在寻求稳健的投资渠道。

  她同时指出,要培育好中国REITs市场,需要特别关注四大关键要素。

  一是法规制度,需要“设立专门的REITs法规来规范REITs上市及后续发展”;二是生态系统,需要“培育专业人才,包括REITs上市及REITs管理的专业人才,并制定透明的评估方法标准和信用评级制度”;三是投资者教育,“鉴于资本管制的环境,中国国内投资者的积极参与对发展一个活跃的REITs市场很关键,其中,对个人投资者的教育很重要”;四是税收激励,解决国内多重征税的问题,“制定穿透的税收激励制度会有很大益处”。

  “新加坡REITs是一个综合性的市场,在这个市场上,保险公司也可以购买,股票的经理也可以去购买,所以投资者教育是非常漫长的一个过程。”郭雪梅补充道。

  而对税收激励制度,北大光华管理学院REITs团队今年1月发布《不动产信托投资基金税制问题研究》指出,税收制度是目前国内REITs市场的关键障碍;其中,设立和持有经营环节税负较重。

  该报告提供的简化案例显示,一个标的设立时需要进行资产交易,若物业资产增值40%,涉及高额的增值税、土地增值税和所得税,税负合计高达物业交易价格的21%;从税种构成来看,土地增值税(占比43%)和所得税(占比24%)是设立时重组环节的主要税收。若发起人将设立REITs视同为一种融资行为,则该类融资的一次性税务成本显然过高。

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《新加坡文献馆》