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新加坡和香港住宅物管市场

20/07/07

作者: sz158 日期: 20-7-2007来源: http://www.sz158.net/?action-viewnews-itemid-8453

新加坡和香港作为亚洲经济发达城市,住宅都具有高密、高层的特点,对物业管理的专业技术要求特别高。同时,整个城市中公共住宅都占了很大比重,对私营物业管 理的需求经历了逐步发展的过程。香港和新加坡物业管理市场的需求量、质量和发展趋势值得注意,以作为国内大中城市物业市场发展的借鉴。

新加坡

狮城新加坡是个城市国家,占地面积659.9平方公里,截至2004年底有424.03万人口。新加坡的住宅主要有两种:组屋和共管式公寓 (condominium)。根据新加坡统计年鉴,截至2004年底新加坡有84%的人口居住在组屋中,共876985套住宅,其中有94%是已经出售给 私人的住宅。新加坡于1960年2月成立了建屋发展局(HOUSING & DEVELOPMENT BOARD,简称 HDB),负责建造组屋。同时,建屋发展局也承担着所有组屋的管理工作。从1986年开始,市镇理事会逐步建立起来,参与组屋管理,至1991年3月市政 理事会已经全面取得了组屋管理权。根据1988年所制订之市镇理事会法 (Town Councils Act of 1988),市镇理事会可以自己雇佣员 工或者聘请管理公司进行具体管理工作。新加坡目前设有16个市镇理事会,大部分都聘请专业管理公司。

从私人物业来看,到2003年底,新加坡共有 2700个各类区分所有权物业(包括住宅、工业厂房、商业物业以及混合式物业),发展到2005年初已经有2945个 (Building and Construction Authority,2005)。在私人住宅 中,以共管式公寓(condominium)为主,独立式和联体式住宅只占小部分。每个新建住宅区必须在两年内成立管理委员会,该委员会代表全体业主管理 社区、聘请物业管理公司。

新加坡私人物业管理公司每年审核执照。1998年有97家注册从事物业管理公司。到2003年,大约有200家。从政府 注册公司的管理机构 the Registry of Companies and Businesses 的数据显示,2005年新加坡有244家物业管理公司。这些公司有些专门从事物业管理,有些以物业管理为主营业务,有些从事多种业务。物业公司从事的业务 范围很广,可以包括物业租售、维修、设施管理、档案管理、物业投资咨询、物业有关的保险、财务和税收咨询等。新加坡的物业服务公司规模普遍较小,一般正式 职员不超过20个。物业管理从业人员必须接受两年的房地产从业人员培训,经过专业考试才能从事物业管理服务。物业管理人员专业组织新加坡物业和设施经理协 会 (Association of Property and Facility Managers) 成立于1995年,目前有112位会员,25位资深会员。

新加坡物业管理行业为其“花园城市”的美誉做出了很大贡献,完备的规章制度也使住户和业主共同参与创造了和谐宜人的居住环境。

香港

在寸土寸金的香港,典型的住宅楼30层,每层12户,总共居住1000多人。近几年超过40层的住宅楼越来越普遍。香港的物业管理市场可以划分为公营机构物 业项目和私人物业项目。至2003年底,香港共有2066815个单位住宅物业,其中私人物业1025913个,公共物业共1040902个(包括香港房 屋委员会提供的650314个公屋单位,278268个居屋单位,租置计划出售的53905个单位和香港房屋协会提供的32337个公屋单位和26079 个政府宿舍单位)。香港设施管理学会估算的住宅管理市场总规模为17.68亿港元(以平均每月每平方米管理费16.5港元计算)。香港设施管理学会 2004年研究报告表明,工商业及住宅的管理费用每年高达430亿港元,占香港本地生产总值的3.4%,其中住宅管理市场约占一半。随着政府及公营机构外 判服务项目,物业和设施管理的市场将近一步扩大。当前物业管理公司管理的多是年轻物业,反映出旧式物业的管理市场有待开拓。随着香港楼宇老化日趋严重,保 养维修工作尤其重要。非典过后,业主普遍提高了物业管理意识,市场对优质可靠服务的需求增加,有利于服务质素高的物业管理公司发展。

香港房屋署作 为世界上最大的公屋业主,管理着160多个屋邨。房屋署从1996年开始尝试把部分屋邨的管理工作外包给私人机构。在2002~2003年度,房屋署把 16份关于公共屋邨的管理维修保养的合约外包给3家物业服务公司和10家由前房屋署职员成立的自组公司,涉及97000个已有公屋单位和16000个新建 公屋单位。从2000年到2003年香港房屋署共批出40份合约。截至2003年3月底,有26家公司列入房委会认可的物业公司名册。截至2003年6月 底,超过23万个公屋单位的管理服务已经外判给私人公司(总和约27亿港元)。公屋的租户成立互助委员会,可以监督物业管理公司的服务质量。截至2004 年底,已经成立3067个互助委员会。香港房屋委员会设有各种类型的核准物业管理服务商名册,以管理公屋、居屋、工厂大厦和商场物业,只有列入该名册内的 物业管理公司才可以参加相关物业的投标。列入该认可名册的物业公司需符合一定条件,其中包括管理组合规模、管理经验和财务背景等。部分私人物业的业主立案 法团也参考香港房委会制订的标准核准物业管理公司。例如,列入居屋管理认可名册的27家公司,必须已经管理不少于2000个住宅/商业单位,至少拥有5年 物业管理经验,或至少有2名高级员工为房委会认可的专业团体执业会员并在取得专业资格后有不少于5年物业管理经验,财务状况健全。

从私人物业来 看,根据香港房屋规划地政局2003年数据,38400幢私人建筑物(包括非住宅物业)中,71.4%成立了业主立案法团,62.4%的物业有业主立案法 团并聘请了物业公司管理,9%的私人物业成立了业主立案法团但是没有聘请物业管理公司提供服务。到2004年底已经有14625幢住宅建筑物在地政处成立 了7520个业主立案法团。香港的物业管理人通过投标获得私人大厦管理合约,招投标的方式有公开招标,也有选择性招标。

香港的物业管理市场已经相 当成熟,竞争激烈。根据香港物业管理公司协会的资料,截至2005年9月,已管理1000个住宅单位或超过30000平方米工业物业或超过10000平方 米商业物业的管理公司有76家,大部分公司的员工人数少于500人。香港主要地产开发商下属的物业管理公司是物业管理行业的主要服务公司。为了符合国际质 量标准,各物管公司纷纷进行各种质量标准认证,包括IS09000系列、IS014001环保系列、ISO18001职安健系列等。物管公司亦主动提供各 式各样的增值服务,如送餐到户,代订酒席及演唱会门票,免费借用复印机及传真机,幼儿短暂托管,夜间安全护送等。英国特许屋宇经理学会亚太分会主席黄杰龙 展望香港物管市场发展趋势,认为市场竞争激烈必然导致中小型物管公司相继停业,或被大公司吞并。香港物管市场的生态会有另一番新局面。

香港物业管 理行业以建筑物管理条例及公契为基本法律依据。物业管理人除了提供物业管理服务,还需为管理开支编制全年预算,开设和管理一个与物业管理有关的独立银行账 户。香港房屋管理的专业水平和操守通过香港房屋经理学会条例(香港法例第507章)和房屋经理注册条例(香港法例第550章)进行规范。

香港物业 公司一般将非核心工作外包,从政府认可的服务商中选择合适的承包商。2005年4月政府公布的列表中房屋署认可56家清洁工作承办商、29家保安工作承办 商、42家物业服务公司,卫生署认可54家清洁工作承办商、23家保安工作承办商、5家资料输入商。公营机构多采用全包账式合约,物业管理公司能够通过控 制成本获得额外利润。而在私人物业中广泛采用的是经理人酬金合约,即物业管理公司获得相当于成本一个固定百分比的酬金。

在香港,从事大厦管理的相 关人员必须取得相应的上岗证,不同专业职位分属不同的政府部门管理,如香港屋宇署、消防处、税务署、渠务署、机电工程署、环境保护署等。岗位证书或者执业 资格证书按照规定每年或者若干年重新审核一次。香港职业训练局下属的房地产服务业训练委员会每两年的调查报告显示,2001年香港物业管理及保养机构有 39965名雇员,2005年从业人员进一步增加。

与香港物业管理市场发展密切相关的趋势是设施管理市场的渐趋成熟。设施管理和物业管理服务有许 多重合服务项目。自1993年设施管理的概念引入香港以来,很多大机构包括政府部门越来越多将它们的物业设施交由设施管理公司代管,以达到理想的成本控制 及营运效益。尽管物管行业对设施管理的定义及其服务范畴仍有争议,但基本上,设施管理在香港的发展势头已经确定,并且拥有自己的专业协会:香港设施管理学 会和国际物业设施管理协会香港分会。

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《新加坡文献馆》