今天

新加坡私宅租金走势趋软

20/10/15

作者/来源:国际金融报 http://finance.sina.com.cn

  新加坡非有地私宅的租金基本上是呈下行的趋势。租户减少是一大主因,如外国专才回国(高峰期是七八月)及租户转向大型组屋。另一方面,私宅供应量持续处于高位。考虑到接下来两年私宅供应量依然很大,新加坡本地租金市场前景并不乐观。

  买房,收租金,这是很多海外房产投资者获利的模式,也确实让很多海外房东尝到了甜头。只是,在新加坡,这样的模式近期似乎行不通了。

  据新加坡《联合早报》10月15日报道,供应量增加但潜在租户减少,新加坡非有地私宅9月份租金同比虽然只是稍微下滑0.3%,但走势仍趋软,预计全年跌幅达5%。

  居住在新加坡的华人李丽丽对《国际金融报》记者证实,她姐姐的房子一个月前重新续约,价格对比去年,每个月减少了150新加坡元(1.38213, -0.0009, -0.07%)(约合人民币(6.3522, 0.0000, 0.00%)689元)。

  据一些房地产经纪透露,如果业主不愿意放下身段,接受租户一些“额外”要求,确实要经历很长的“空房期”才能找到租户。据了解,过去房子一般可以在两三个月内找到租户,但是处在目前的市场环境,有些房子甚至可能得空置4至6个月才能找到租户。

  “‘空房期’对于房东来说,是很大的损失。”李丽丽告诉记者,所以更多的房东都愿意降低房租让租客续租。

  对于新加坡房地产投资者期望政府能够放宽政策的想法,新加坡房地产分析师杜伟民泼了一盆凉水。杜伟民在接受《国际金融报》记者采访时指出,新加坡政府暂时不会放松楼市调控政策,“因为目前看来,政府方面出台了一些利民政策,但是并没有放开楼市政策的打算。”

  供应量居高不下

  可以说,这一年是新加坡房东非常痛苦的一年。

  橙易产业研究与咨询部经理黄显洋指出,今年上半年的完工私宅已达9945个单位,接近过去10年来年均1.0863万个单位的私宅供应量。

  根据市建局的数据,今年下半年,预计有1.3191万个新私宅单位(包括执行共管公寓 )完工;明年还有另外2.5841万个新单位完工。

  “新加坡私宅市场自去年已进入完工高峰期,每个月都有很多新公寓单位完工,加入出租市场。”业内人士指出,这是影响租赁市场的一个重要原因。

  另一方面,新加坡政府收紧外籍劳动人口政策,导致私宅租赁需求变得疲弱。根据人力部今年发布的数据,新加坡本地外籍员工增幅连续三年放缓,从2011年的8.48万人跌至去年的3.4万人。这些外籍员工占了新加坡私宅需求的极大比例。

  在新加坡私宅供应量持续处于较高水平的情况下,不少房产商期望政府可以放宽政策,减缓推盘量。据了解,根据发展商合格证书条例,凡有外国股东的发展商(包括所有上市公司),必须在5年内完成所发展的私宅项目;并在取得临时入伙证(TOP)后的两年内,卖出所有单位,否则得缴付罚金。一旦逾期没有“清货”,所有未售出单位将按比率来缴付罚金,第一年的延长费相等于土地价格的8%、第二年提高至16%、第三年则高达24%。

  不过,新加坡财政部最近向媒体表示,现阶段没有必要延长私宅必须在5年内完工的期限,令房地产发展商对大选后降温措施松绑的期待落空。证券分析师认为,随着更多单位推出市场,发展商将会让步削价。

  租金下行压力不减

  根据新加坡市区重建局的数据,新加坡的私宅租金指数在过去两年下跌了大约32%,由164.4点下滑至111.0点。这也就是说,许多业主都必须将租金压低两三成才能将房子租出去,或者重新续约。

  房地产交易网站SRX发布的数据显示,非有地私宅9月租金环比滑落0.3%,同比则下跌5.6%,和2013年1月的高峰期相比则跌13%。

  在组屋方面,9月份租金环比持平,同比则下跌3.2%,和2013年8月的峰值比则跌6.7%。三房式、五房式和公寓式组屋的租金分别下跌0.1%、0.5%和2.8%,四房式则涨1.1%。8月份的组屋租金环比跌幅经调整后,从0.6%下修至0.7%。

  ERA产业主要执行员林东荣指出:“市郊一些比较旧的三房公寓,租金已经低于3000元;组屋屋主为了竞争,也不得不调低租金。”

  智信研究与咨询总监王伽胜认为,三房和四房租金的“抗跌性”比较强,因为面积比较理想。随着市郊公寓的竣工,更多组屋提升者会分租他们的组屋,王伽胜预计2015年的组屋租金整体会下跌5%。

  值得一提的是,基于租金市场的萎靡,越来越多的租户借机选择为期一年的租约,而非市场一般采用的为期两年租约。

  欣乐国际(SLP)执行董事麦俊荣指出:“宏观市场因素短期内将继续对私宅租金形成下行的压力。”预料在接下来的12个月,非有地私宅租金将同比下跌4%至6%。

  王伽胜认为,由于今年将有大量私宅完成,预料私宅租金全年将下挫7%。

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《新加坡文献馆》