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新加坡第一REITS

08/09/08

 
作者/来源: 中国科技财富 http://stock.163.com

新加坡第一REITS的发起人新加坡嘉德商用产业有限公司总裁潘锡源,7月来到北京现身说法,在帮助香港打造第一REITS后又开始准备打造中国第一REITS。

《中国科技财富》:您此次到中国目的是为了推动中国房地产市场中REITS的发展,你们在这个活动中扮演怎样的角色?

潘锡源:我们嘉德是第一家在新加坡成立REITS的房地产公司,在这方面的经验非常的好。除了在新加坡,我们帮助香港房地产管理局筹备了香港地区的第一支REITS,我们也投资了1.8亿美金。

我们对REITS很有信心,嘉德在中国也发展了十年的时间,对中国房地产我们很有信心。所以我们觉得REITS在新加坡的一个很大的发展潜能是将中国的房地产项目拿到香港或是新加坡上市。其中有很多工作可以做,到目前为止有很多投资者对中国的房地产市场了解得还不够彻底。

如果要在中国成立REITS的收入方面一定要很稳定,也就是说房地产在长期内必须要有升值的潜能。这需要基金经理和物产经理用他们专业的管理方法让地产不断增值,不断增加收入的来源。所以投资者必须要对中国有了解,可是很多投资者对中国不了解。在这种情况下,嘉德就可以扮演很重要的角色,因为我们在中国有很多盈利的经验,自然投资者对我们的信心也增加了不少。

《中国科技财富》:您谈到了,嘉德是新加坡的第一支REITS,也是开创了新加坡REITS的先例,也积累了丰富的经验,您能不能介绍在做REITS的过程中的一些体验?

潘锡源:我们有两个出发点,从嘉德的角度来看,是开创了一个新事业,因为嘉德是一个国际化的公司,在不同国家参与的项目会越来越多,如果用同样的资金可能会有限制,所以把我们的优质资产用REITS的方法进行融资,使我们有更多的资金去别的国家投资,比如说中国。这样嘉德就会在基金管理和物业管理方面有一个很稳定的年收入。

从市场的角度来看,这也是最重要的,通过REITS开拓了一个新的金融投资市场。三年前开始的时候,新加坡证券交易所从没有做过REITS,嘉德REITS刚上市的时候只有9亿新币,现在已经达到了55亿美金。我们也为新加坡证券交易所开创了一个新的国际投资市场,从而吸引了很多国际投资者的投资,这也是我们被香港房地产局邀请加入香港第一个REITS商业合作的原因。

《中国科技财富》:选择REITS是不是由于当时公司出现了融资困难?

潘锡源:是的,三年前新加坡房地产市场处于低迷,整个市场的交易量很小。国外的投资进来要求的回报率都很高,而且对新加坡房地产市场不了解。我们也曾经和欧盟的一些基金谈过,但是他们都不敢投入新加坡房地产。为了使新加坡市场进入一个正常的状态,必须要有一个新的机会,新的资金,从哪里找?只有通过REITS的上市可以得到,在亚洲国家的一些华人本身就很喜欢投资房地产,如果把房地产变成每个人都可以投资的项目,就可以募集更多的资金。

《中国科技财富》:REITS在新加坡民众中的接受程度高吗?

潘锡源:接受程度是很高的,我们发起REITS时是以将新加坡打造成亚洲金融中心为前提,非常重视其中物业的品质和回报率。

至于中国的第一REITS一定要是品质很高,推出来的时候才能够有良好的回应。马来西亚在二十年前就有REITS,三支REITS品质都不高,投资回报和市场需求都不好,直到现在马来西亚的REITS都没有做起来。最近马来西亚才开始模仿新加坡,发起新一次的REITS。

REITS为什么会得到民间的支持呢?是因为投资REITS以后,虽然在前半年看不到业绩,但是到了后半年就得到回报。比如嘉德的REITS在刚上市的时候是每股9.06新元,半年后是1.06元,人们开始对7%到8%的回报率产生怀疑。接下来股票上升到1.6新元,回报率达到了6.8%,人们开始得到了真正的实惠,投资就不断而来。

《中国科技财富》:贵公司准备REITS花了多长时间?

潘锡源:花了1年半的时间来准备,开始我们也找了投资银行,后来发现他们对房地产不太了解,投资银行业看到的数字在他们眼里只是数字,怎样去投资房地产更不清楚。我们还是觉得自己来做,随后公司成立了金融部,专门做REITS和基金的私募。

《中国科技财富》:其间新加坡政府给了你们怎样的支持,开了哪些方便之门呢?

潘锡源:这里面政府扮演了重要的角色,金融管理局和交易所修改一些对投资者有约束的条约。三年来新加坡政府做了对REITS非常有利的事情:第一,税务透明化,REITS本身是不用纳税的;第二,允许公积金投资;第三,个体户,不论是国内还是国外,获得的花红是不用纳税的;第四,是2005年新出的规定,外国公司在新加坡投资REITS只用缴纳18%的所得税。

《中国科技财富》:您在前面谈到了你们介入香港的REITS,能不能讲讲你们是如何合作的?

潘锡源:香港的第一个REITS是香港的150家商场和停车场,总共有30亿美金。我们除了顾问以外,最主要的就是商业合作,帮助他们怎么样去上市,招募国际投资者。

《中国科技财富》:在和香港合作的过程中,您感觉香港REITS和新加坡的REITS有什么不同?

潘锡源:香港REITS的不同是因为政府的原因,很多商业物业都是在中等收入的居民楼中,政府要考虑到这一因素。不同的物业有不同的基金公司管理,公司是由不同的股东拥有的,外国人是不能拥有基金公司的。因为香港REITS的面积占到了香港面积的15%到18%的面积,涉及的面积很广,政府要考虑到民意的因素,在回报率方面要达到9%到10%才能增加民众对投资的信心。

《中国科技财富》:谈到回报率,REITS的回报率在7%到8%才是一个正常水平,目前中国房地产市场的物业能达到这种水平吗?

潘锡源:我也看过一些项目,确实能达到这种回报水平。中国房地产商因为没有回报率的概念,基本都是在建好物业以后才开始找客户,这样的投资往往容易失败。

《中国科技财富》:您说过您对中国本土的房地产市场非常了解,您认为他们是否有能力到国外上市?目前的物业形态是否符合REITS的标准?

潘锡源:我在中国工作过,对于中国房地产市场也有一定的了解,至于中国房地产市场到底有多少能成为REITS,要看以下几个方面:

首先是回报率,这要和国际上REITS的回报率挂钩,中国REITS回报率要达到7%到8%才能吸引到国际投资者。因为中国商业物业的地契(产权)时间是50年,而在国外,比如日本是永久地契(产权),新加坡是99年地契(产权),其中还存在货币风险,所以中国商业物业的回报率在7%到8%是合理的。
我也接触过一些中国本土的房地产商,他们没有这种回报的概念,比如,一个物业的价格是2万元每平米,可是每年租金的回报率只有4%,还不如把钱放在银行。很多中国本土的房地产商不知道商业物业的租金价格的价值,也不知道怎样合理的管理物业,中国目前对商业物业的管理中的出租回报是不合理的。这也是我们遇到的一个难题,在谈判的过程中很让人头痛。

第二,市场透明度,如果中国成立REITS之后,市场的透明度将会加大,比如我们嘉德三年前在新加坡上市的时候,开始发行的时候没有人知道,一年后慢慢开始有人知道,现在是很多人都知道。这也促进房地产物业管理的完善,有更多的人来监督你的管理,一旦管理出现问题,就没有人来买你发行的股票。

《中国科技财富》:从您的角度出发,您认为中国政府会进行怎样的改革才能更好的推进REITS呢?

潘锡源:我觉得中国政府应该多做一些改善,来尽快加速REITS的发展。REITS并不是投机性的房地产,是长期的,对整个社会都有好处,鼓励人民拿多余的钱去投资REITS,可以减轻社会保障系统的压力。比如,澳大利亚的REITS已经有20多年的历史,人们对REITS都非常了解,很多人都拿退休金投资,对国家保障制度上的依赖性就会减低。

《中国科技财富》:有时候企业是很难影响政府行为,如果中国政府不会减低企业税收,不知道嘉德会怎样在中国开展REITS呢?

潘锡源:在税收没有减低前,中国房地产市场上还是有一些项目可以做,我们也在筹备一些项目,最迟在明年年底嘉德会推出一支REITS,回报率必须要比新加坡REITS高出2%。两年前我们在中国做了一个私募基金,很多投资者对中国非常不了解。现在我们和很多投资者接触过,他们都对中国很有兴趣,不会放弃中国这块大市场。他们在中国遇到的最大问题,在中国找到一个能信赖的管理人是很难的,所以我们嘉德在中国投资时间很长,同时也有REITS的经验,现在我们已经和深国投在深圳投资了15家商场准备将来到新加坡去做REITS
 

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