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新加坡私宅地段供应缩减

27/08/15

作者/来源:海外房地产 http://house.people.com.cn

新加坡私宅地段供应缩减 势必影响房价

政府一再减少私宅地段供应,而公寓集体出售项目可遇不可求,一些本地发展商的私宅储备土地已纷纷见底,势必影响今后3-5年中期房价

  分析师认为,新加坡私宅地段供应缩减,可能引发三种局面。一是发展商今后竞标政府私宅地段时,变得更积极踊跃,促使地价持续高涨;二是它们可能再次回返集体出售市场寻找发展地段,促使转售市场活跃;三是它们可能索性离开本地房地产市场,到区域其他地点寻找更理想的商机。

  所谓储备土地,即发展商还未推出市场售卖的项目所在地段,来源包括发展商早年继承的永久地契地段、通过旧公寓集体出售买下的地段(通常拥有永久地契),以及在政府售地计划下标得的地段(通常拥有99年租赁地契)。

  本地一些大型发展商的储备私宅地段似乎已见底

  这包括和美(Ho Bee)、传慎(Tuan Sing)、许兄弟(Koh Brothers)、永泰(Wing Tai)、集永成(Chip Eng Seng)等。 丰隆集团旗下的国浩置地(Guocoland)近几年来也没增添新私宅发展地段,土地库存已空。 华业集团(UOL)则只剩下一幅第3邮区查理士太子弯(Prince Charles Crescent)的99年地契地段尚未推出,该地段可兴建663个单位。

  根据市区重建局(URA)资料,本地目前有128个正在兴建或计划中的私宅项目,但其中仅10个左右是还未推出的项目。这与三年前的情况有天壤之别。

  据之前的报道,大型发展商在2012年初,各自握有的储备土地,可至少建上千个单位。譬如,城市发展当年是本地最大“地主”,坐拥可兴建6053个 单位的储备土地、远东机构拥有可兴建2592个单位的储备土地。 星狮地产、凯德集团、吉宝置业和长春产业当年则各自拥有可兴建不超过2000个单位的储备土地;华业集团、国浩置地、会德丰产业等的储备土地则不超过 1000个单位。

  发展商或得向上调整售价

  仲量联行(JLL)研究与咨询部新加坡董事王德辉表示,发展商在本地获取新地段的主要方式是参与政府售地计划竞标,而这种地段的供应近几年已剧减。 政府自2012年下半年起开始减少私宅供应量,从当年约1万4200个私宅单位供应,减至目前约7825个私宅单位,减幅达45%。

  今年,政府共推出10幅正选地段,私宅供应量达5150个单位(不包括备售地段),较去年17幅正选地段的8535个单位,减少四成。 王德辉说:“这会使一些地段在推出市场招标时,吸引发展商踊跃投标,进场人马众多。”

  尽管这可能抬高地段的最高竞标价,但分析师指发展商别无他选。

  王德辉说:“发展商若没有储备土地,也无法获得新地段,最终可能会被迫调整正在销售项目的价格,以获得现金流。”

  世邦魏理仕东南亚研究部主管沈振伦说:“这的确增加了本地发展商之间的竞争,可能令它们的利润受到影响。” 王伽胜则认为,大部分本地发展商仍然会在招标活动中谨慎开价。“它们不希望出过高的价钱,不然私宅价格进一步走软时,它们就难以取得收支平衡以及股东想要的利润。”

  外国发展商在政府售地招标中,比本地发展商出价更高,也是本地发展商储备土地减少的原因之一。

  三年前土地库存排在较后面的外国发展商,如中国的青建集团近几年来也标下多幅地段,尤其是99年地契执行共管公寓(EC)地段。

  然而,新加坡也有条例防止外国发展商在本地囤积土地进行炒作。在这项发展商合格证书(QC)规定下,凡拥有外国股东的发展商(包括上市公司),必须在五年内完成所发展的私宅项目,并在取得临时入伙证(TOP)后的两年内,卖出所有单位,否则将得缴付罚金。

  当政府售地地段无法满足发展商业务需求的时候,它们或许会重新考虑购买集体出售项目,虽然这种选择更昂贵和复杂。 不过,王德辉说:“在现有市场条件下,发展商要购买公寓集体出售项目地段很困难,因为它们预期的价格,与屋主预期的价格之间的差距很难逾越。”

互联网资讯综合整理

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《新加坡文献馆》