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新加坡推出房贷新举措

01/07/13

作者/来源:陶杰 中国经济网 http://bank.hexun.com

  新加坡6月29日讯 具有央行性质的新加坡金融管理局近日作出规定,凡是贷款购房者,金融机构在评估其个人房地产贷款申请时,必须将申请者的所有债务考虑在内,包括房地产和非房地产贷款,而贷款者每月的还款额,不得超过其收入的60%。金管局同时规定,今后所有房地产类型的贷款、以房地产为抵押的贷款以及由这些贷款的再融资,都将受到此新规定的制约。

  新加坡金管局在解释这项新规定时表示,新的框架是为了加强金融发放机构在房地产贷款问题上的谨慎,同时也提醒房地产贷款者需要更小心地处理自己的财物问题,以便使长期的房屋贷款结构更为安全和稳健。

  据了解,新加坡金管局在对本地银行2012年的住宅房地产贷款做审查时发现,虽然各个银行大体上已经有了良好的政策来评估借贷者的信贷水平,但是每个银行在处理债务偿还比例和发放信贷的运作方面,并没有统一的做法。因为银行在计算借贷者的还款能力时,往往也会考虑其所持有的其他金融资产的价值。但是,新加坡金管局规定,金融机构在评估这些金融资产的价值时,必须作出相应的折扣,并且以摊销的方式,将资产价值转换成未来收入流,以计算总债务偿还比例。

  随着新举措的推出,这些金融机构今后将能够采取更加一致的方式来计算借贷者每个月总债务还款与收入之间的比例。金管局认为,把顶限设在60%,是要让金融机构与借贷者熟悉新的框架和计算方式,但也不排除今后将进一步提倡更为谨慎的财物管理规定。

  与此同时,新加坡金管局还对房屋贷款与价值比例的相关条例做出了改进。即借贷人必须是该住宅的抵押人,这意味着借贷人必须是房地产的业主。金管局之所以做出此项调整,是因为现有一些购房者,本身就有其他借贷在身,他们往往会以他人名义向银行贷款,这样就能获得较高的贷款额。根据新的规定,如果借贷者在申请贷款时无法达到总债务偿还比例的标准,而必须要有担保人时,该担保人在之后自己申请借贷时,则必须面对更加严格的贷款条件。此外,在评估联合借贷者的申请时,金融机构还必须使用他们的收入加权平均年龄的做法来制定贷款的年限,以免被不良借贷者钻空子。

  当地分析师认为,在上一轮政府出台的房地产降温措施后,市场上的购房热潮主要还持续在市区以外的大众私宅市场,而这些私宅的买家大多需要依靠贷款来购房,而新条例将有效地抑制房屋买家继续依靠低利率贷款来购房的情况,同时填补了长期存在的“贷款漏洞”。据了解,目前新加坡房地产市场上,有不少买家为了逃避额外买方印花税,并得到更高的房屋贷款与价值比例,以及更长的还贷期限,常常会以年纪轻的家人名义去贷款,自己则作为“保证人”,这在房地产市场是公认的一大“漏洞”。

  有业内人士认为,新措施表面上似乎并不比今年1月份出台的第七轮降温措施严厉,但是与现有降温措施结合起来,将显著地减少信贷的发放,从而提高所有房地产投资的信贷成本。

  有金融专家认为,随着美国开始探讨退出量化宽松政策,低利率在不久的将来必然成为历史。而新条例将确保银行目前就可以采用未来潜在的较高利率来评估贷款人,从而使那些继续依赖低利率来购房的人变得谨慎和更加理智。在剔除不适当的需求后,市场买房的需求也将逐渐变得更加稳定、健康,这些都是有利于房地产市场长远发展的。

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《新加坡文献馆》