中国房地产企业新加坡上市

作者：未详日期：未详来源：http://www.chinahouse.info/Investment/Singapore-01.asp

鉴于近年来国内房地产市场的蓬勃发展，新加坡交易所于今年敞开了对中国房地产企业关闭多年的大门。在房地产企业通过银行贷款和国内与香港主板上市普遍存在困难的情况下，新交所对中国房地产企业IPO态度的转变，为国内地产企业开辟了一条崭新的金融创新渠道。

1、新加坡上市概况

新加坡经过多年的努力，已经成为亚太区领先的金融中心，拥有超过800家金融机构提供多样的产品和服务。作为国际知名的基金管理中心，在新加坡管理的基金总额自1992年起就以超过26%的年增长率成长，在2001年底达到了3000亿新元。新加坡也是国际证券经纪业中心，成为亚太区首选的上市地之一。截止2006年2月，共有671家企业在新加坡交易所挂牌上市，其中来自中国的上市企业共有92家。

目前，中国企业在新加坡证券市场已获得了普遍的认可。扣除部分因为买壳上市等原因无法查询到其确切IPO价格外，国内企业在新加坡证券市场表现优越，相对IPO价格，平均涨幅达到了53%。特别是2003年度上市的中国企业，上市后的股票比IPO价格有了大幅的提升，平均升幅达到了80.9%，以上数据表明：目前新加坡投资者对中国企业发行股票的高度认可，中国企业目前赴新上市融资正当其时。随着中国首家房地产企业于06年3月在新交所成功上市，必将拉开国内地产企业新加坡上市的序幕。（再融资的便利条件）

相对于香港交易所，新加坡交易所上市的门槛相对低。新加坡交易所分主板市场及自动报价板市场，新加坡主板上市有三个标准，企业仅需符合任何一个标准即可，具体如下表：

表一：新加坡交易所（主板）上市标准（注：新元与人民币汇率约为1:5）

		标准 1		标准 2	标准 3
	税前利润	过去最近三年的累计税前利润超过 750 万新元，同时该三年每年的税前利润均超过 100 万新元。		过去最近一年或二年的累计税前利润超过 1,000 万新元。	无
	上市资本值	无		无	根据发行价格，在公开发行时的资本总市值至少为 8,000 万新元。
	业务经营记录	3 年		无	无
	管理层连续服务年限	3 年		1 或 2 年视情况而定	无
房地产投资/开发公司必须符合的附加条件*			1.土地租期底线：过去三年的经营利润中，来自土地剩余租期不足30年的所有房地产利润之和，不得超过50%； 2.估价师：具独立性，对所有主要房地产进行评估； 3.评估报告：房地产估价之日，不应超过上市申请日前六个月。

相对于国内对上市公司配股、增发等再融资的限制，新加坡交易所对企业上市后再融资的条件相当便利，再融资没有间隔期的要求，上市6个月内即可再融资，而且审批时间为2-4周；只要市场投资者接受，融资量也没有上限。

2、推荐在新加坡交易所上市的房地产企业需满足的标准

为抓住新交所对中国房地产企业IPO放行的契机，协助中国优秀地产企业借助新交所这一国际金融中心的平台拓宽企业资金渠道、建立规范的公司治理结构，商会投融资中心，将选择符合以下标准的重点优秀企业向新加坡交易所及相关机构推荐。

拟推荐的房地产企业的标准如下

表二：房地产企业新加坡上市综合评定指标一览（定向推荐阶段）

序号	指标名称	参考标准
1	主营业务所在区域的经济发展水平	1.经济发展较快，在国内居中等或以上水平； 2.人口密度较大； 3.居民具有较强的购买能力。
2	主营业务所处区域房地产发展水平	1.房地产开发整体空间大，房地产发展速度较快; 2.当地房地产政策逐步规范，政策风险降低； 3.房地产价格稳步走高。
3	企业在当地行业地位	1.在当地的房地产企业排名中位于前列； 2.并具有一定的示范作用。
4	企业组织管理水平	1.企业具有较为完善的法人治理结构； 2.企业已建立系统的管理规章制度。
5	企业的主营业务发展	1.已开发面积不少于50万平米； 2.企业发展速度较快，拥有一定的土地储备，发展后劲十足； 3.最近三年公司累计销售收入不低于7亿元人民币； 4.公司净资产总额不少于2.5亿元人民币。

3、新加坡上市程序和周期

对于符合表一和表二所列条件，并具有在新交所上市强烈意愿的企业，将列为重点推介企业。